Asuntosijoittaminen
Mitä on asuntosijoittaminen?
Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, jossa tavoitellaan tuottoa asuntoja ostamalla joko suoraan tai esimerkiksi jonkin rahaston kautta. Sijoittamiseen on useita erilaisia strategioita, mutta keskitymme tässä niistä ehkä tavanomaisimpaan eli osta ja pidä -strategiaan. Tämä tarkoittaa sitä, että henkilö tai yritys ostaa asunnon, johon hankkii vuokralaisen joko itse tai esimerkiksi vuokravälittäjän avustuksella. Sijoituksen tuotto muodostuu vuokralaisen maksamasta vuokrasta ja joskus lisäksi asunnon arvonnoususta.
Useimmat asuntosijoittajat ostavat ottavat asunnon hankintaan lainaa. Usein uusissa kohteissa tarjolla on tavanomaisen pankkilainan lisäksi taloyhtiölainaa. Alkuvaiheessa suurin osa vuokrasta menee asuntoon liittyviin kuluihin, kuten lainanlyhennyksiin ja hoitovastikkeeseen. Tällöin sijoituksen tuotto sitoutuu asuntoon, eikä tilille jää rahaa. Joissakin kohteissa alkupääoman lisäksi tarvitaan kuukausittain jokin summa kulujen kattamiseen, kuten esimerkiksi rahastosäästämisessäkin. Kun lainan määrä vähenee, alkaa tilillekin jäädä tuottoa. Toisaalta asuntoon sitoutuneen pääoman voi aina realisoida myymällä asunnon tai hyödyntämällä uusien lainojen vakuutena.
Asuntosijoittaminen on pitkäjänteisyyttä vaativa, mutta vakaa sijoitusmuoto, joka tarjoaa suhteellisen pienellä vaivalla tasaista tuloa. Usein lainan avulla sijoittajan itse sijoittamalle rahasummalle eli omalle pääomalle saadaan huomattavasti parempi tuotto, kuin useiden muiden sijoitusmuotojen kautta. Kun asuntosijoittamiseen jaksaa aluksi hieman perehtyä, on se turvallinen sijoitusmuoto, jolla voit varmistaa tasaisen tulonlähteen ja turvan pahan päivän varalle.
Mitä asuntosijoittamisessa tulee ottaa huomioon?
Jotta asuntosijoittaminen olisi kannattavaa, tulee asunnon tietysti tuottaa enemmän tuloa kuin menoja. Lainanlyhennystä ei katsota kuluksi, koska lyhennys ”ei mene hukkaan”, vaan on vuokranantajan omistamaa rahaa, joka on sidottu asuntoon olettaen, että asunnon arvo ei laske. Lainanlyhennykset pitää kuitenkin huomioida kuukausittaista kassavirtaa laskiessa. Jos kuukaudessa kulut ovat satoja euroja korkeammat kuin vuokratulot, ei tämä saa tulla yllätyksenä. Säännöllisten kulujen lisäksi välillä pitää uusia kodinkoneita ja muitakin kustannuksia voi tulla.
Asuntosijoittamisessa käytetään useimmiten mittarina vuokratuottoa, jonka avulla sijoitusasuntoja ja niiden kannattavuutta vertaillaan. Vuokratuotto ilmaistaan prosenttilukuna; suositeltu vuokratuotto on vähintään 4 %, mutta turvallista keskustakohdetta suurkaupungista etsivä voi joutua tyytymään tätä matalampaankin tuottoon. Vuokratuotto lasketaan seuraavasti:
(kuukausivuokra – vastikkeet) x 12
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– x 100 %
asunnon velaton hinta + varainsiirtovero + remontit
Hait sitten tasaista, pitkäaikaista vuokratuloa tai asunnon arvonnousua, tärkein huomioitava asia asuntosijoittamisessa on asunnon sijainti. Muuttovoittoisella paikkakunnalla, hyvien kulkuyhteyksien ja palveluiden lähellä sijaitseva asunto on helppo vuokrata. Kasvavilla alueilla voidaan puolestaan todennäköisesti odottaa arvonnousua asunnolle. Alueen viihtyisyydellä on merkitystä hyvien vuokralaisten löytymisessä ja asunnon arvonnousun näkökulmasta. Kuitenkin huonoksi mielletylläkin alueelta voi saada hyvää vuokratuottoa, mutta riskivuokralaisten vuoksi tämä vaatii hyvämaineisia alueita enemmän osaamista.
Mikäli tavoittelet vakaata, säännöllistä vuokratuloa ja hyvää vuokratuottoa, on pieniin asuntoihin sijoittaminen hyvä päätös. Suurten asuntojen suhteellisesti matala vuokra suhteessa asuntojen hintaan heikentää tuottoa. Koska tasokkaita perheasuntoja on usein tarjolla vähän suhteessa kysyntään, löytyy halutulla paikalla sijaitseviin asuntoihin kuitenkin aina helposti vuokralainen. Erityisesti korkeakoulujen lähistöllä pienet yksiöt menevät kuin kuumille kiville.
Jos puolestaan haet asunnolle ensisijaisesti arvonnousua, kannattaa seurata alueen tulevia hankkeita ja kaavoituksia. Esimerkiksi uudet liikenneyhteydet tai palvelukeskittymät nostavat alueen asuntojen arvoa. Useat tällä hetkellä edullisemmat ja kokonaan uudet asuinalueet kehittyvät ja kohottavat ilmettään tulevaisuudessa kaupunkien asukasmäärien kasvaessa, jolloin odotettavissa on parhaimmillaan reipasta arvonnousua.
Asunnon arvoa ja siitä saatavaa tuottoa voi nostaa ostamalla remonttia vaativan asunnon. Tällöin tulee arvioida tarkasti remontin kustannukset, jotta asunnosta ei maksa liian korkeaa hintaa. Huonosta talosta ei kannata remonttikohdetta ostaa. Vaikka asunto olisi upea, ei siihen löydy luotettavaa vuokralaista, jos talo ei vastaa vuokralaisten vaatimuksia.
Sijainnin ja tuoton lisäksi erittäin tärkeä tekijä sijoitusasunnon valinnassa on asunnon ja taloyhtiön kunto sekä taloyhtiön taloudellinen tilanne. Suuret remontit taloyhtiössä tuovat jopa kymmenien tuhansien eurojen lisämaksun asunnon hankintahintaan, voivat hankaloittaa asunnon vuokraamista ja voit joutua antamaan remontin ajalta vuokranalennusta. Toisaalta, esimerkiksi putkistosaneerauksen jälkeen asuntojen arvo todennäköisesti nousee. Uudiskohde on huoleton sijoituskohde ja usein helposti vuokrattava, mutta hintataso voi olla liian korkea suhteessa tuottoon.
Kaikista korkeinta vuokratuottoa saa usein vanhoista taloista pieniltä paikkakunnilta. Ota kuitenkin selvää, saatko samanlaista tuottoa vielä vuoden tai viiden vuoden päästä ja mikä asunnon arvo on silloin. Tämän hetken tuotto ja historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta varsinkaan, jos paikkakunnalla ei ole tulevaisuutta tai taloon on tulossa isoja remontteja tai se on jopa lähes purkukuntoinen huonon hoidon vuoksi.
Itse asunnon lisäksi täytyy tietysti löytää vuokralainen, joka maksaa vuokran ja muut vuokralaiselle kuuluvat maksut, pitää asunnon kunnossa, eikä häiriköi naapureita. Ennen vuokrasopimuksen tekoa tulee tarkistaa vuokralaisen luottotiedot ja muuta taustatietoa. Aina vuokralaiskandidaatin jutut eivät pidä paikkaansa, mutta vuokranantaja luottaa sinisilmäisesti mukavan oloiseen ihmiseen. Jos et koe omaavasi hyvää ihmistuntemusta tai et halua udella ihmisiltä heidän elämäänsä koskevia tietoja ja toisaalta tarvittaessa kieltäytyä vuokraamasta asuntoa, anna vuokralaisen etsintä välittäjän tehtäväksi!
Miten aloitan asuntosijoittamisen?
Asuntosijoittaminen, kuten sijoittaminen yleensä, alkaa tietenkin aina rahasta. Jos sinulla ei ole valmiiksi käteisenä asunnon myyntihintaan, kannattaa heti alkuun varata aika pankkiin ja hankkia lainalupaus. Pankkiin mennessä olisi kuitenkin hyvä perehtyä vähän asuntojen hintoihin, tuottoihin ja kuluihin yleisesti, jotta voit osoittaa olevasi perillä asioista. Näin saat heti selville budjettisi, jonka myötä sinun on helpompi lähteä etsimään tosissaan sopivaa sijoitusasuntoa.
Useimmat pankit vaativat alkupääoman asuntolainan myöntämiseksi. Vaadittu alkupääoma on yleensä noin 15 % asunnon velattomasta hinnasta. Pääoma voi olla rahaa tai reaalivakuus, kuten omistusasunto tai mökki. Vaikka asuntosijoittaminen ei vielä olisi sinulle ajankohtaista, kannattaa rahan säästäminen aloittaa jo tänään!
Kun rahoitus on selvä, voit alkaa etsiä sopivaa sijoitusasuntoa. Tutustu rauhassa paikkakuntaan ja asuinalueisiin, josta harkitset asunnon ostoa. Pohdi, haetko ensisijaisesti hyvää vuokratuottoa vai asunnon arvonnousua, ja valitse potentiaaliset asuinalueet tavoitteesi perusteella.
Kun olet valinnut sinua kiinnostavat alueet, voit alkaa etsimään sitä oikeaa. Käy rohkeasti useissa asuntonäytöissä, niin opit tarkastelemaan asuntoja sijoittajan silmin. Vertaile vuokratuottoja ja tutustu huolellisesti taloyhtiön historiaan sekä tulevaisuuden suunnitelmiin. Hyödynnä kiinteistönvälittäjien osaaminen. Erityisesti sijoitusasuntojen myyntiin ja vuokraamiseen erikoistunut välittäjä voi auttaa erittäin paljon sopivan kohteen löytämisessä.
Muista kuitenkin, että sijoittaminen kannattaa aina aloittaa mieluummin liian aikaisin kuin liian myöhään – voit aina myydä asunnon pois tai ostaa lisää. Asuntosijoittamista ei opi kuin sijoittamalla!
Tarvitsetko apua asuntosijoittamisen aloittamiseen?
Oletko ottamassa vasta ensiaskeleitasi asuntosijoittamisen maailmassa ja haluat varmistaa fiksun sijoituksen? Vai oletko jo kokenut asuntosijoittaja, mutta haluat säästää aikaasi luotettavan kumppanin avulla?
Yli neljän vuosikymmenen vuokra- ja kiinteistönvälityksen sekä isännöintikokemuksen ansiosta meillä on uniikkia tietotaitoa ja näkemystä, jonka avulla autamme sinua löytämään tuottavan sijoituskohteen. Kiinteistöjen tuntemuksemme takaa esimerkiksi paikkansapitävän arvonmäärityksen ja vankan ymmärryksen remonttiasioissa. Vuokravälityksen ansiosta tiedämme muun muassa, missä asunnoille on kysyntää ja millaista vuokraa asunnosta saa.
Sopivan sijoitusasunnon hankinnan lisäksi voit ulkoistaa kaikki käytännön asiat vuokralaisen valinnasta alkaen vuokravälityksen ammattilaisillemme. Hyödynnä siis ammattitaitoamme heti!
Lue lisää kiinteistönvälityspalvelustamme (Oulu ja PK-seutu) tai vuokravälityspalvelustamme tai ota heti yhteyttä ja kerro, miten me voimme auttaa sinua asuntosijoittamisessa!
