Asuntosijoittamisen suurin riski on olla aloittamatta

Jos asut yksityisasunnossa ja luotat asunnon arvonnousuun pitkällä aikavälillä, olet jo tavallaan asuntosijoittaja. Mutta entä jos aloittaisit aktiivisen asuntosijoittamisen – hankit asunnon ja laitat sen paitsi maksamaan itseään takaisin, myös kasvattamaan varallisuuttasi?

Hankalinta on tietenkin aloittaminen. Emme väitä, että asuntosijoittaminen on helppoa ja riskitöntä, mutta kun käytät järkeä ja teet taustatyöt huolella, niin se voi olla hyvä tapa saada raha tuottamaan. Tämä artikkeli on tarkoitettu jokaiselle, joka epäröi asuntosijoittamisen aloittamista. Se voi tuntua isolta riskiltä – mutta suurin riski on olla aloittamatta.

Asuntosijoittamisen aloittaminen ei vaadi suurta omaisuutta

Jotta rahat saa tuottamaan, pitää ensin olla rahaa, jonka laittaa tuottamaan. Rahaa saa toki pankista, mutta ei yleensä ilman vakuuksia. Kannattaako asuntosijoittamista siis edes harkita, jos pankkitilillä ei lepäile ylimääräisiä tuhansia?

Ehdottomasti kannattaa. Pankki hyväksyy suuren osan ostamasi asunnon arvosta vakuudeksi, tyypillisesti noin 70 %. Vakuutta jää siis hankittavaksi noin 30 % asunnon arvosta. Siihen on monta keinoa, esimerkiksi nämä:

1. Jos omistat omistusasunnon, hyväksyy pankki sen tämän hetkisestä arvosta paikkakunnasta ja kohteesta riippuen 60-75 % vakuudeksi sijoitusasunnon loppuhinnan vakuudeksi. Jos vakuusarvoa on vapaana oman kodin lainan jälkeen, saat sijoitusasunnolle helpommin lainan.
2. Säästät rahat palkastasi. Kuulostaa toivottoman hitaalta, mutta jos hankit vaikka pienen edullisen yksiön ja teet sen kaverin tai vanhempien kanssa, voit päästä nopeastikin alkuun.
3. Jos omistat jo sijoitusasuntoja, voit käyttää niitäkin uusien lainojen vakuutena. Jos sijoitusasunnon arvo on noussut, siinä voi olla enemmän vakuusarvio vapaana kuin etukäteen ajattelitkaan.

Vuokratuottoa vai arvonnousua?

Asuntosijoittamisessa voi kerryttää varallisuutta kahdella tapaa: vuokratuotolla ja arvonnousulla. Hyvässä lykyssä voit saavuttaa molemmat, mutta usein toisen tavoittelu on ensisijainen tavoite. Ennen kuin aloitat asuntosijoittamisen, sinun on siis päätettävä, kumpaa tavoittelet.

Hyvällä paikalla oleva hyväkuntoinen sijoitusasunto Helsingin suositulla alueella kasvaa kyllä arvoa, mutta kuukausimenot esimerkiksi remonttia varten otetun yhtiölainan vuoksi voivat olla niin korkeat, ettei niitä saa edes Helsingin vuokrilla katettua. Silloin pitää asennoitua niin, että tilipäivä koittaa sitten, kun asunnon vuosien arvonnousun jälkeen myy.

Toisaalta suuremman kaupungin laitamilla oleva pieni asunto, josta on hyvät kulkuyhteydet oppilaitoksiin, voi tuottaa tasaisen varmasti vuokratuottoa. Pienemmistä kaupungeista voi myös löytää hyvin vuokratuottoa takovia sijoitusasuntoja – mutta jos paikkakunnalla on vain yksi suuri työnantaja tai oppilaitos, joka sitten lakkautetaan, voi sijoitus muuttua äkkiä rahareiäksi.

Asuntosijoittajan tärkeimmät tunnusluvut

Onneen ei ole oikotietä, vaan läksyt on tehtävä. Kun perehdyt tärkeimpiin tunnuslukuihin, saat sijoituksellesi parempaa tuottoa, voit sijoittaa useampaan asuntoon ja hallitset paremmin riskejä. Onneksi niiden hallitseminen ei vaadi kuin viitseliäisyyttä.

Tärkeitä tunnuslukuja ovat muun muassa:

• sijoitetun pääoman tuotto
• oman pääoman tuotto
• vuokratuotto euroina
• kassavirta verojen jälkeen

Näistä etenkin kassavirta on tärkeä, sillä se kertoo, paljonko sinulle jää vuokratuloista käteen vastikkeen, verojen ym. jälkeen – vai joudutko maksamaan joka kuukausi. Avaamme tunnuslukujen merkitystä ja laskemista tarkemmin tässä videossa – kannattaa katsoa, sillä se selittää asiat paljon havainnollisemmin kuin jos kirjoittaisimme asiat tähän auki!

Ja kun olet perehtynyt avainlukuihin voit pyöritellä omia tunnuslukujasi ilmaisen vuokratuottolaskurimme avulla.

3 x sijainti

Oletkin varmaan jo ihmetellyt, milloin mainitsen vakiintuneen viisauden ”sijainti, sijainti, sijainti”. No, tässä se tuli.

Sijainnin tärkeys ei tarkoita sitä, että asunto pitää hankkia suuren kaupungin keskustasta. Sinulle parhaan sijainnin päättää, tavoitteletko arvonnousua vai vuokratuottoa.

Arvonnousuun suurten kaupunkien keskustat ovat toki hyviä. Vuokratuottoa kannattaa tavoitella suurten kaupunkien laitamilta, joissa alhaisempien hintojen ansiosta saa paremmat vuokratulot. Mutta tässäkin pitää ensin tehdä kotityöt. Ennen kuin hankit asunnon, tunne alue, jossa se on. Huonomaineiselta alueelta voi saada sijoitusasunnon mukavan edullisesti, mutta hyvien vuokralaisten löytäminen voi olla hankalaa – jolloin sijoitusasuntosi ei olekaan kovin kummoinen sijoitus. Mutta mikäli tällä hetkellä huononmaineisella pidetylle alueella on kaavailtu runsaasti kehitystä, kuten uusia liikenneyhteyksiä tai palveluita, voi asunnon arvo tulevaisuudessa nousta huimasti.

Parasta olisikin löytää alue, joka on vasta nousemassa suosioon ennen kuin sitä hehkutetaan kaikkialla. Sellaisen löytäminen on oma taiteen lajinsa, joka vaatii kokemusta ja ehkä vähän tuuriakin. Mutta onneksi tuottoa voi saada muualtakin.

Asuntosijoittajan on erotettava huono taloyhtiö hyvästä

Huonosta taloyhtiöstä ei pidä ostaa asuntoa edes halvalla, mutta hyvin hoidetusta yhtiöstä asuntosijoittajan kannattaa hankkia vaikka vähän huonokuntoisempikin asunto ja remontoida se.

Selvitä ainakin kaksi asiaa:

1. Hoidetaanko taloutta fiksusti

Selvitä hoitovastike rahoitusvastikelaskelmasta ja käy läpi tuloslaskelma. Jos tuloslaskelma on merkittävästi negatiivinen, selvitä sen syy. Uudessa taloyhtiössä se tarkoittaa, että jotain on mennyt pieleen.

Esitteeseen merkitty hoitovastike voi olla määritetty liian pieneksi tai suureksi. Siksi kannattaa varmistaa vastikerahoituslaskelmasta, paljonko tilillä on rahaa ja tilinpäätöksestä, onko taloyhtiöllä suuria saamisia. Ne kertovat, onko hoitovastikkeessa mahdollisesti korotuspaineita vai voidaanko sitä päinvastoin laskea.

2. Onko edessä kalliita remontteja?

Jos 70-luvun kerrostalossa on putki- ja viemäriremontit tekemättä, ne ovat varmasti tulossa, oli niitä kirjattu isännöitsijätodistukseen tai ei. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä remontit ennakoidaan ja tehdään ajoissa. Selvitä siis, mitä remontteja on tehty, mitä suunnitellaan ja mitkä ovat väistämättä edessä.

Tyypillisiä remontteja ovat muun muassa:

• Käyttövesiputkien uusinta
• Viemäreiden pinnoitus tai uusinta
• Parvekeremontti
• Julkisivuremontti
• Ikkunoiden ja/tai ovien vaihto
• Kattoremontti
• Hissiremontti

Hanki hyvä vuokralainen – järjellä, ei tunteella

Yksi tehokas tapa munia asuntosijoittaminen on hankkia huono vuokralainen. Hyvän vuokralaisen löytämisessä auttavat muun muassa markkinahintainen vuokrataso sekä siististi remontoitu kohde. Helpoimmalla pääset, kun annat vuokraamisen ammattilaisen tehtäväksi.

Suosittelemme tarkastamaan vuokralaisehdokkaiden luottotiedot. Kun luottotiedot ovat kunnossa, riski vuokrarästeihin on usein pienempi. On myös fiksua tavata vuokralainen kasvotusten ja selvittää hieman hänen elämäntilannettaan. Onko elämäntilanne sellainen, että hän on muuttamassa pian pois? Onko hänellä vakaat tulot? Tärkeintä on, että perustat valintasi faktoihin, etkä anna liian empatian vaikuttaa päätökseesi.

Asuntosijoittamisessa tärkeintä on aloittaminen

Asuntosijoittamisessa menestyminen vaatii työtä, mutta niinhän vaurastuminen aina. Jos asuntosijoittaminen pelottaa, niin paras lääke pelkoon on perehtyminen ja vaivannäkö.

Käsittelemme kaikkia tämän kirjoituksen asioita tarkemmin maksuttomassa asuntosijoittamisen oppaassamme. Lataamalla asuntosijoittamisen oppaan sähköpostiisi liityt samalla Asuntosijoittajat -sähköpostilistallemme. Tarjoamme listamme jäsenille tuottavia sijoitusasuntoja ostettavaksi sekä tietoa asuntosijoittamisesta.