Millainen on hyvä isännöitsijä?

Hyvä isännöitsijä toimii taloyhtiön hallituksen tukena ja oikeana kätenä, jotta taloyhtiön talouden ja kunnossapidon hoito olisi mahdollisimman sujuvaa ja oikea-aikaista. Koska taloyhtiöiden toimintaa määrittää asunto-osakeyhtiölaki, on myös tärkeää, että taloyhtiön toiminta on lainmukaista – ja myös tämän varmistaminen on isännöitsijän tärkeä tehtävä.

Tutkimusten mukaan eniten tyytyväisyyttä isännöitsijään lisäävät asioiden hoitaminen sovitussa aikataulussa ja sovitulla tavalla, isännöitsijän ammattitaito, asiantuntevuus ja luotettavuus, sekä aktiivinen viestintä.

Mitkä ovat isännöitsijän tehtävät?

Isännöitsijä vastaa taloyhtiön hallinnosta ja arjen pyörittämisestä taloyhtiön hallituksen ohjeistamana. Isännöitsijän tehtävänä on siis huolehtia, että taloyhtiön arki sujuu ja kiinteistön markkina-arvo kehittyy suotuisasti pitkällä tähtäimellä.

Isännöitsijän tehtävät määritellään aina yksilöllisesti taloyhtiön tarpeiden mukaan, mutta tyypillisesti isännöitsijän tehtäviin kuuluvat esimerkiksi hallituksen neuvonta ja avustus, viestintä taloyhtiön osakkaille ja asukkaille, taloyhtiön päivittäisen talouden hoitaminen, palveluiden kilpailutus ja hankinta, sekä taloyhtiön edustaminen sopimusasioissa.

Lue lisää isännöitsijän tehtävistä »

Mitkä ovat isännöitsijän vastuut ja velvollisuudet?

Isännöitsijän velvollisuus on noudattaa asunto-osakeyhtiölakia, hoitaa hänelle annetut tehtävät sovitusti ja huolellisesti, sekä toimillaan edistettävä taloyhtiön etua. Lisäksi Isännöintiliiton eettisten ohjeiden mukaisesti isännöitsijän tulee esimerkiksi noudattaa toiminnassaan vaitiolovelvollisuutta, avoimuutta ja läpinäkyvyyttä, sekä sitoutua harmaan talouden torjuntaan.

Isännöitsijää koskee huolellisuusvelvoite, jonka mukaisesti hänen on korvattava mahdollinen vahinko, minkä hän on tahallaan tai huolimattomuudesta johtuen aiheuttanut taloyhtiölle.

Mitä eroa on hallinnollisella ja teknisellä isännöitsijällä?

Hallinnollisen isännöitsijän vastuulla ovat tyypillisesti taloyhtiön päivittäiseen arkeen, talouden hoitoon ja kunnossapitoon liittyvät asiat. Hallinnollinen isännöitsijä voi vastata esimerkiksi viestinnästä taloyhtiön asukkaille, maksujen ja laskujen käsittelystä, yhtiökokousten organisoinnista sekä palveluiden kilpailutuksesta ja hankinnasta.

Teknisen isännöitsijän vastuulla puolestaan useimmiten ovat erilaisiin korjaushankkeisiin liittyvä neuvonta, suunnittelu ja koordinointi. Teknisillä isännöitsijöillä onkin usein koulutus- ja/tai työtaustaa rakennusalalta. Toisinaan hallinnollinen ja tekninen isännöitsijä löytyvät samasta henkilöstä, mutta useimmiten teknisen isännöinnin palveluita hankintaan ainoastaan tarpeen mukaan eikä jatkuvana palveluna.

Paljonko isännöinti maksaa?

Isännöinnin hinta riippuu aina isännöintisopimuksen sisällöstä ja laajuudesta sekä taloyhtiön koosta. Usein hinta muodostuu kiinteästä kuukausimaksusta, joka sisältää esimerkiksi vastikevalvonnan, kirjanpidon, tiedottamisen ja mahdollisesti tietyn määrän sovittuja kokouspalkkioita. Kuukausimaksun päälle voidaan erikseen laskuttaa tietyistä sovituista lisätöistä, joita voivat olla esimerkiksi läsnäolo ylimääräisissä kokouksissa, hanketyöskentely tai asiakirjatilaukset. Isännöinnin perushinta vaihtelee tyypillisesti muutamasta sadasta eurosta reiluun tuhanteen euroon kuukaudessa.

Lue lisää isännöinnin hinnasta »

Miten isännöitsijä vaihdetaan ja kilpailutetaan?

Taloyhtiö voi koska tahansa päättää vaihtaa isännöitsijää. Mikäli isännöintiin ei liity tehtävien laiminlyöntiä tai muuta perustetta sopimuksen välittömälle purkamiselle, nykyisen isännöintisopimuksen päättämisessä noudatetaan yleensä sopimuksessa määriteltyä irtisanomisaikaa, jonka aikana nykyinen isännöitsijä on velvollinen hoitamaan tehtäviään normaaliin tapaan. Isännöintisopimus tulee irtisanoa kirjallisesti taloyhtiön hallituksen toimesta.

Uutta isännöitsijää valitessa on usein fiksua kilpailuttaa useampia toimijoita. Kilpailuttaminen tapahtuu lähettämällä kaikille halutuille toimijoille samankaltainen tarjouspyyntö, josta käy ilmi muun muassa taloyhtiön nimi ja osoite, huoneistojen lukumäärä sekä tarpeet ja toiveet isännöinnille. Pelkän hinnan lisäksi on hyvä huomioida myös se, mitä kuukausittainen perusmaksu sisältää ja mitkä tehtävät ovat erikseen laskutettavia.

Kun taloyhtiön hallitus on läpikäynyt saadut tarjoukset ja valinnut niiden joukosta sopivan isännöitsijän, solmitaan uuden isännöitsijän kanssa isännöintisopimus, joka usein laitetaan astumaan voimaan jo hieman ennen edellisen isännöintisopimuksen päättymistä. Näin nykyinen ja uusi isännöitsijä voivat hoitaa tiedon- ja vastuunsiirron sujuvasti, ja taloyhtiön arjen päivittäiset toiminnot eivät keskeydy.

Mistä asioista isännöitsijälle pitää ilmoittaa?

Jokaisessa taloyhtiössä on erikseen määritelty, mitkä asiat kuuluvat isännöitsijän tehtäviin ja mistä asioista vastaa puolestaan esimerkiksi taloyhtiön hallitus tai huoltoyhtiö. Tyypillisesti isännöitsijälle tulee ilmoittaa ainakin:

• uuden asukkaan sisäänmuutosta
• asukkaan poismuutosta
• muuhun kuin asunnon pintoihin kohdistuvista remonttitoimenpiteistä
• mahdollisista häiriöistä tai ongelmista taloyhtiössä
• kiireettömistä huoltotarpeista

Useimman taloyhtiön ilmoitustaululta löytyy vastuunjakotaulukko, jossa on määritetty kehen missäkin tilanteessa otetaan ensisijaisesti yhteyttä. Mikäli vastuunjakotaulukkoa ei ole nähtävillä, paras keino varmistua isännöitsijän vastuulle kuuluvista asioista on ottaa yhteyttä joko isännöitsijään tai taloyhtiön hallitukseen.

Jäikö sinulle vielä kysymyksiä isännöinnistä? Ota rohkeasti yhteyttä, niin etsimme vastaukset mieltäsi askarruttaviin kysymyksiin!