Alkuvuosi on taloyhtiömaailman kiireisintä aikaa. Ensin valmistellaan tilinpäätöstä. Sitten isännöitsijä pitää hallituksen kanssa tilinpäätöskokouksen, jossa käydään läpi olennaiset kohdat ja sovitaan mahdollisista muutoksista. Sitten sen tarkastaa yhtiön tilin- tai toiminnantarkastaja. Lopulta yhtiökokouksessa hallitus ja isännöitsijä esittelevät tilinpäätöksen osakkaille, ja kokous päättää tilinpäätöksen hyväksymisestä.

Erityisesti hallitusjäsenen tulisikin tutustua tilinpäätökseen hyvin. Mihin siinä sitten kannattaisi kiinnittää huomiota?

Toimintakertomus

Toimintakertomuksessa on kuvattu yhtiön perustietoja ja toimintaa edellisellä tilikaudella. Kohdassa ”olennaiset tapahtumat tilikaudella ja sen jälkeen” on tiivistetty edellisen tilikauden tärkeimmät tapahtumat. Tässä kohdassa pyritään vastaamaan etukäteen niihin kysymyksiin, jotka osakkaita kiinnostavat kuten isoimmista korjauksista ja niiden rahoituksesta.  Se, mitkä asiat ovat olennaisia, riippuu tietysti muun muassa yhtiön koosta.

Kohdassa ”arvio tulevasta kehityksestä” on kerrottu, mitä olennaisia korjauksia tai muita asioita yhtiössä on tulossa seuraavalla tilikaudella tai lähivuosina. Yleensä viitataan kunnossapitotarveselvitykseen, joka esitellään vuosittain yhtiökokouksessa.  

Vastikerahoituslaskelma

Vastikerahoituslaskelma kertoo, onko vastikkeita peritty riittävästi suhteessa niillä katettaviin kuluihin. Koska yhtiön kaikki vastikkeet kerätään samalle pankkitilille, on vastikerahoituslaskelma erityisen tärkeä. Vastikerahoituslaskelma tehdään jokaisesta vastikelajista erikseen. Näin voidaan välttää tilanne, jossa esimerkiksi pääomavastikkeella katettaisiin hoitokuluja tai päinvastoin. Vastikerahoituslaskelman pitäisi olla kaikkien vastikelajien osalta ylijäämän puolella. Alijäämä kertoo, että kyseistä vastiketta ei ole peritty riittävästi, ja tilanne pitää huomioida seuraavan tilikauden talousarviossa.

Yhtiön hoitokulut jakaantuvat varsin epätasaisesti eri kuukausille, joten hoitovastikeylijäämää tulisi olla 2-3 kuukauden hoitovastiketta vastaava määrä. Näin yhtiö pystyy suoriutumaan laskuista ajallaan, vaikka samalle kuukaudelle osuisi keskimääräistä enemmän hoitokuluja.

Myös pääomavastikepuolella on hyvä olla kohtuullinen ylijäämä sen vuoksi, että viitekoron noustessa pääomavastikkeen nosto voidaan käytännössä tehdä vasta viiveellä. Lisäksi pääomavastikelaskelmaa tarkasteltaessa pitää huomioida lainan lyhennysten ja korkojen maksupäivät. Yleensä ne ovat kaksi kertaa vuodessa, ja mikäli lyhennyspäivä osuu esimerkiksi tammikuun loppuun, pitää 31.12. vastikelaskelmalla olla vähintään viiden kuukauden ylijäämä, jotta tammikuun lopussa on riittävästi rahaa puolivuotislyhennyksen maksamiseen.  

Talousarviovertailu

Talousarviovertailu näyttää havainnollisesti, miten yhtiön tuotot ja kulut ovat toteutuneet suhteessa talousarvioon. Huomio kannattaa kiinnittää euromääräisiin poikkeamiin. Jos budjetoitu summa on pieni, näyttää prosentuaalinen ylitys suurelta, vaikka kyse olisi euromääräisesti pienestä asiasta. Mikäli tuotot tai kustannukset poikkeavat olennaisesti talousarvioon verrattuna, on toimintakertomuksessa hyvä kertoa lyhyesti syyt poikkeamiin. 

Tase

Taseessa huomio tulisi kiinnittää saamisiin kiinteistön tuotoista. Ne ovat käytännössä vastike-, vuokra-, käyttökorvaus- tai vesimaksusaatavia.  Mikäli saatavia on paljon, tulee tarkastella kohdistuvatko ne yksittäisille huoneistoille, vai onko kysymys esimerkiksi tilikauden lopussa tehdystä veden tasauslaskutuksesta. Mikäli vesilaskujen eräpäivät ovat tammikuun puolella, näkyvät vesilaskut saamisissa.  

Taseessa näkyy myös pankkitilin saldo, eli rahat ja pankkisaamiset. Tähän ei kannata kiinnittää liikaa huomioita, koska kyse on vain yhden päivän hetkellisestä tilin saldosta. Taseen toisella puolella lyhytaikaisessa vieraassa pääomassa on enemmän tai vähemmän eriä, jotka ovat kohta lähdössä pankkitililtä. Näin ollen tilin saldo voi nopeasti muuttua heti tilikauden vaihtuessa. Vastikerahoituslaskelma osoittaa tilin saldoa paremmin mikä on yhtiön todellinen rahatilanne.  

Tuloslaskelman viimeisellä rivillä näkyvä tilikauden tulos ei myöskään taloyhtiössä kerro juuri mitään yhtiön taloudellisesta tilanteesta. Asunto-osakeyhtiö pyrkii tekemään poistoja ja muita tuloksentasauskeinoja hyödyntämällä nollatuloksen, jolloin yhtiö ei joudu maksamaan tuloveroa. Mikäli aiemmilta vuosilta on tullut tappiota, voidaan tehdä voitollinen tulos. Tappiollinen tulos voi syntyä esimerkiksi tilanteessa, jossa yhtiössä tehdään peruskorjaus lainarahalla. Tulos voi näyttää tappiota, mutta yhtiön talous on silti tukevalla pohjalla. Voittoa aiheuttavat erityisesti tuloutettavat pääomavastikkeet ja lainaosuussuoritukset.  

Tilinpäätöksessä niin hallituksen kuin osakkaiden kannattaa kiinnittää erityistä huomiota toimintakertomuksen olennaisiin tapahtumiin, vastikerahoituslaskelman yli-/alijäämään, talousarviovertailun poikkeamiin sekä taseen ja tuloslaskelman merkittäviin eriin. Näiden tietojen ymmärtäminen auttaa ennakoimaan tulevia taloudellisia tarpeita ja varmistamaan taloyhtiön vakaan taloudenpidon.

Kirjoittaja: Samuli Sandberg, toimitusjohtaja ja isännöitsijä, Kiinteistötahkola Tampere Oy