Miten sijoitusasunnosta saa jäämään käteen rahaa? Nämä asiat asuntosijoittajan pitää huomioida 

Hyväksy markkinoinnin evästeet katsoaksesi videon.

Muuta evästeasetuksia

Asuntosijoittaminen on käynyt viime vuosina läpi turbulenssia. Kulut, hoitovastikkeet ja lainojen korot ovat nousseet rajusti. Vuokra ei ole välttämättä enää riittänyt kulujen ja lyhennysten kattamiseen. Osa asuntosijoittajista on saattanut jopa pohtia, että kannattaako sijoitusasunto. Siksi näinä aikoina sijoitusasunnon kassavirran, eli paljonko vuokrasta jää kulujen, lainanlyhennysten ja verojen jälkeen käteen, ja vuokratuoton, eli paljonko sijoitukselle saa tuottoa prosentuaalisesti, seuraamiseen tulisikin kiinnittää erityistä huomiota. 

Syvennymme tässä artikkelissa siihen, miten sijoitusasunnosta voi jäädä parhaiten plussalle, miten heikossa taloustilanteessa voi pyrkiä kääntämään kelkkaa ja paljonko sijoitusasunto voi tuottaa. Kerromme myös toimivista työkaluista tähän.

Tarjoamme Asuntosijoittajat -sähköpostilistamme kautta tuottavia sijoitusasuntoja sekä tietoa ja työkaluja (mm. ilmainen Asuntosijoittamisen valmennus, Asuntosijoittamisen opas sekä Vuokratuotto- ja kassavirtalaskuri) asuntosijoittamiseen. Voit liittyä listalle mm. tämän blogin lopusta löytyvän lomakkeen kautta.

Mitä ovat vuokratuotto ja kassavirta? 

Vuokratuotto kertoo, paljonko sijoitusasunto tuottaa. Vuokralaisen maksamasta vuokrasta vähennetään hoitovastikkeet, tontin hoitovastike ja mediamaksu. Rahoitusvastiketta ja mahdollisen pankkilainan kustannuksia ei vähennetä. Pörssitermein voisi puhua myös sijoitetun pääoman tuotosta. 

Kassavirta kertoo, jääkö edellä mainittujen vastikevähennysten ja mahdollisen lainan lyhennyksen jälkeen rahaa jäljelle. Tilannetta, jossa vuokra ei riitä kattamaan kuluja ja lainanlyhennyksiä (myös rahoitusvastikkeesta osa on lyhennysvapaiden jälkeen lainanlyhennystä) kutsutaan negatiivisen kassavirran sijoitusasunnoksi. Jos taas kulujen jälkeen vuokrasta jää jotain jäljelle, on kassavirta positiivinen. Negatiivinen kassavirta ei tarkoita sitä, että asunto tuottaisi tappiota, mutta tuotot sitoutuvat asuntoon. Tuotot näkyvät tililläsi, kun lainamäärä vähenee tai myyt asunnon olettaen, että asunnon arvo on säilynyt samana tai kasvanut. 

Hyvä vuokratuotto ja kassavirta – paljonko sijoitusasunto tuottaa? 

Vuokratuoton osalta optimaalinen tilanne vaihtelee kaupungin perusteella. Pienemmissä kaupungeissa tuotto on yleensä suurempi ja suuremmissa kaupungeissa pienempi. Arvonnousu voi olla parempi suurissa kaupungeissa, mutta muun muassa hankintahinnalla on suuri merkitys siihen, voiko asunnon arvo kasvaa. Hyvä vuokratuotto on 3–6 % kaupungista riippuen. Yliopisto- ja korkeakoulukaupunkien ulkopuolella se voi kohota korkeammallekin. 

Voit laskea vuokratuoton ja kassavirran laskurilla, joka huomioi korkomuutokset automaattisesti. 

Kassavirtaan ei ole varsinaista nyrkkisääntöä ja kassavirtaan vaikuttaa keskeisesti käytetyn lainan määrä olipa se sitten pankkilainaa, yhtiölainaa tai molempia. Kassavirtaa saa parannettua halutessa muun muassa tekemällä ylimääräisen lainalyhennyksen, joka on yleensä mahdollista myös taloyhtiölainojen kohdalla. Jos haluat kasvattaa asuntosalkkua, salkun kassavirta ei voi olla kovin paljoa miinuksella tai ainakin negatiivisen kassavirran kattamiseksi täytyy löytyä muita tuloja. 

Yksittäisen sijoitusasunnon kanssa muutaman sadan euron kuukausittainen negatiivinenkin kassavirta voi toimia. Tällöin on kuitenkin kyse ikään kuin kuukausisäästämisestä. Tilille tulee voittoa vasta, kun lainaa on maksettu vuosien ajan vähemmäksi tai asunto myydään, jolloin kassavirta kääntyy positiiviseksi. On kuitenkin hyvä huomata, että asunnon jäädessä tyhjäksi vuokralaisten välissä kaikki kulut pitää maksaa itse, kun vuokraa ei tule. 

Maksimaalista vuokratuottoa ja positiivista kassavirtaa harvoin saa, mutta optimaalinen tilanne löytyy usein kuuluisalta kultaiselta keskitieltä.

Sijoitusasunnon kassavirran laskeminen 

Pohditko, miten realistisesta kassavirran suuruudesta pääsee perille jo ennen asunnon ostamista? Ensiksi ota käyttöön meidän vuokratuotto- ja kassavirtalaskurimme ja sen jälkeen kokeile näitä keinoja: 

• Huomioi edellisessä kappaleessakin mainitut vastikkeet (hoitovastike, rahoitusvastike sekä mahdolliset tontinvuokravastike ja mediavastike) 
• Määritä sijoitusasunnollesi oikea vuokrataso, ei ylä- eikä alakanttiin. Alakanttiin määritellessä kassavirta ja tuotto jäävät heikoiksi ja yläkanttiin määritellessä asunto voi jäädä tyhjilleen ilman vuokralaista, jolloin todellinen tuotto jää heikoksi käyttöasteen ollessa alhainen. 
• Jos asunto on jo vuokrattu ostoa harkitessa, selvitä millaisen vuokran saisi, jos vuokralainen lähtee pois ja tilalle pitää etsiä uusi asukas. Vuokra voi olla matalampi tai korkeampi kuin ostohetken vuokrataso. 
• Selvitä, ovatko taloyhtiön vastikkeet oikealla tasolla. Tilanne on huono, jos vastikkeet ovat alakantissa tai niitä pitää kerätä ylimäärin. Vastaus tähän asiaan löytyy vastikerahoituslaskelmasta, joka on osa isännöitsijätodistusta. 

Älä unohda kassavirtalaskuriamme. Laskuri huomioi automaattisesti korkomuutokset ja sitä on helppo käyttää – olit maallikko tai konkari! 

Näin negatiivista kassavirtaa voi parantaa 

Vuokratason tarkistaminen. Katso, mahdollistavatko vuokrasopimuksen ehdot ja vuokrattavina olevien asuntojen vuokrataso vuokran korotuksen. Vuokraa ei kannata nostaa yli markkinavuokratason, koska vuokralainen voi päätyä muuttamaan. 

Lainaehdot. Jos olet ottanut lainaa, voit selvittää pankista, onko lainamarginaalia mahdollista neuvotella alaspäin. Jos tilanne on todella heikko, voit selvittää, voisitko saada pidempää laina-aikaa tai kysyä lyhennysvapaata, jonka aikana voit yrittää saada asiat järjestykseen. Jos lainan lyhentämiseen haluaa vakautta, voi selvittää, millaista kiinteää korkotasoa voisi olla tarjolla. 

Taloyhtiölainaan vaikuttaminen. Jos olet mukana hallituksessa, niin vaikutusmahdollisuuksia on enemmän. Jos et ole, voit olla hallitukseen ja isännöitsijään yhteyksissä.  

Taloyhtiölainan kanssa yleinen hankaluus on se, että ne ovat usein tasalyhenteisiä. Tämä tarkoittaa esimerkiksi kassavirran kannalta sitä, että ensimmäisen 10–15 vuoden kuukausimaksuerät ovat todella suuria. Jos kyseessä olisikin annuiteettilaina, niin kuukausierä eli käytännössä rahoitusvastike olisi koko laina-ajan sama ja se muuttuisi vain korkojen muuttuessa. Kassavirran kannalta jälkimmäinen on parempi. Kaikki pankit eivät tarjoa annuiteettilainoja taloyhtiöille, mutta voit selvittää, voiko lainatyyppiä muuttaa kohtuullisin kustannuksin.

Taloyhtiölainan korkokuluja taas saa alas, jos lainamarginaalia saadaan neuvoteltua alaspäin ja jos lyhennykset maksetaan esimerkiksi kuukausittain tai kolmen kuukauden välein. Monesti taloyhtiöt maksavat lyhennykset vain kahdesti vuodessa, vaikka vastikkeet kerättäisiin joka kuukausi. Näin ne lojuvat taloyhtiön tilillä ja lainasta maksetaan korkoa, vaikka useammilla maksuerillä voisi pienentää korkokuluja. 

Kuten pankkilainankin kohdalla, lainamarginaalia voi yrittää saada neuvoteltua alaspäin ja viitekoron muuttaa 12 kuukauden euriborista lyhyempään korkoon, kuten 3 kuukauden euriboriin, joka on historiallisesti ollut vuoden euriboria edullisempi. 

Asuntosijoittamisen kannattavuuden kehitys tulevaisuudessa 

Sijoittajille positiivista on se, että korot ovat laskusuunnassa, inflaatio on rauhoittunut ja hoitovastikkeissa ei ole enää parin vuoden takaista nousupainetta. Asuntoja rakennetaan vähemmän kuin vuosikymmeniin. Vuokra- ja hintatasot tulevat siis nousemaan kasvukaupunkien asukasmäärän kasvaessa. Näiden kolmen elementin avulla asuntosijoittamisen kannattavuus tulee kohentumaan lähivuosina. 

Kiinnostaako sinua saada aiheesta lisää kiinnostavaa sisältöä ja tiedot myyntiin tulevista sijoitusasunnoista? Liity Kiinteistötahkolan sähköpostilistalle, jotta pääset kiinni tuottaviin sijoituskohteisiin ja saat itsellesi käyttöön muun muassa maksuttoman asuntosijoittajan valmennuksen!  

Jos haluat saada apua sijoitusasunnon vuokraamisen kanssa, ota tästä yhteyttä Kiinteistötahkolan vuokravälittäjään. Tarjoamme Huoleton Vuokravälityspalvelua ja Huoleton Salkkupalvelua (vuokrareskontra ja vuokralaisten asiakaspalvelu) Uudellamaalla sekä Tampereen, Jyväskylän, Oulun, Rovaniemen ja Kuusamon seuduilla.