Asunnon vuokraus – opas vuokranantajille
Asunnon vuokraus – opas vuokranantajille
Tässä oppaassa käsittelemme asunnon vuokraamisen käytännönjärjestelyitä ja annamme vinkkejä, kuinka välttyä asunnon vuokralle laittamiseen liittyvistä yleisimmiltä riskeiltä. Olitpa sitten ensimmäistä kertaa vuokraamassa asuntoasi tai kokenut vuokranantaja, tämä opas tarjoaa hyödyllisiä ja ajankohtaisia neuvoja.
Asunnon vuokraaminen on palkitsevaa, kunhan vuokranantaja on hyvin valmistautunut ja tietoinen prosessin eri vaiheista. Tämä opas on suunniteltu auttamaan ymmärtämään ja hallitsemaan asunnon vuokraamiseen liittyviä käytännönjärjestelyjä ja riskejä. Olemme myös koostaneet oppaaseen konkreettisia vinkkejä, joilla vuokranantaja voi saada aikaan selviä säästöjä esim. verotuksen suhteen. Varsinkin viime vuosina vuokranantajat ovat olleet uudessa tilanteessa kohonneiden kustannusten ja kasvaneen vuokra-asuntotarjonnan kanssa. Asuntosijoittajien tulisi kiinnittää erityisesti huomiota asunnon vuokraukseen, joka on asuntosijoittamisen kassavirran kannalta tärkeä tekijä. Hyvin suunniteltu ja hoidettu vuokrasuhde hyödyttää sekä vuokranantajaa että vuokralaista.
Muista aina pitää vuoropuhelu vuokralaisen kanssa avoimena ja rehellisenä, ja huolehdi vuokrasopimuksen ajantasaisuudesta ja lainmukaisuudesta.
Tämä opas pyrkii tarjoamaan kattavan näkemyksen asunnon vuokraamisen tärkeimmistä näkökohdista ja auttaa sinua välttämään yleisimmät sudenkuopat.
ASUNNON VUOKRAUS:
VUOKRASOPIMUS:
- Vuokrasopimuksen laatiminen
- Mitkä kohdat vuokrasopimuksesta pitää löytyä?
- Vakuus, vuokravakuus tai takuuvuokra
- Takuuvuokran palauttaminen
VUOKRASUHTEEN AIKANA:
- Vuokrasuhteen hallinta
- Vuokran korotus
- Vuokrasuhteen irtisanominen
- Mistä syistä vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen?
VUOKRATULOJEN VEROTUS:
VUOKRATUOTTO:
Asunnon vuokraamisen ensiaskeleet
Vuokrailmoituksen laatiminen
Yksi ensimmäisistä askeleista asunnon vuokraamisessa on houkuttelevan ja informatiivisen vuokrausilmoituksen laatiminen. Ilmoituksessa tulee olla selkeä kuvaus asunnosta, kuvia, vuokran määrä ja muut ehdot. Näin houkuttelet potentiaalisia vuokralaisia ja saat enemmän asiallisia kyselyitä. Ole nopea asunnon vuokrailmoituksen tekemisessä, kun saat tiedon nykyisen vuokrasuhteen päätöksestä. Mitä nopeammin vuokrailmoitus saadaan vireille, sitä enemmän sinulla on aikaa markkinoida asuntoa ennen vuokrattoman ajan alkamista.
Yksi keskeisimmistä asioista vuokrailmoituksessa on panostus laadukkaisiin kuviin, joista hahmottaa hyvin asunnon kunnon ja huoneiden sijainnit. Kuvista olisi hyvä myös käydä ilmi asunnon varustelu, esimerkiksi keittiön kodinkoneet, säilytystilat ja mahdolliset kuut kalusteet.
Kokemuksemme mukaan asunnon vuokrailmoituksen kuvat ovat yksi keskeinen tekijä asunnon kiinnostavuuden rakentamisessa. Monesti vuokrapalstoilla roikkuvat vuokra-asuntoilmoitukset ovat yhteydessä heikkolaatuisiin tai puutteellisiin kuviin, jotka eivät anna asunnosta houkuttelevaa kuvaa. Muista, että vuokranantajana sinun tulisi tehdä vuokra-asunnosta mahdollisimman houkutteleva jo verkossa. Tämä on suoraan yhteydessä asunnosta tuleviin yhteydenottoihin.
Listaa ilmoitukseen asunnon perustietojen lisäksi myös tiedot vuokra-asuntoon mahdollisesti jäävistä kalusteista, asunnon houkuttelevuuteen vaikuttavista kodinkoneista ja parannuksista, kuten astianpesukoneesta.
Lisäksi kattavat tiedot taloyhtiön tiloista ja niiden käyttömahdollisuuksista, kuten pesutuvasta, pyöräkellarista, saunasta ja taloyhtiön säilytystiloista. Kerro myös mahdollisista tulevista remonteista tai muista asumiseen vaikuttavista muutoksista jo vuokrailmoituksessa.
Mainitse myös, koska asunto on viimeksi remontoitu, tai pintaremontoitu ja onko suunnitteilla tehdä jotain korjauksia tai parannuksia ennen kuin uusi vuokralainen muuttaa sisään.
Jos haluat saada lisää vinkkejä asunnon vuokraukseen, käy lataamassa Kiinteistötahkolan maksuton asuntosijoittajan verkkovalmennus.
Vuokralaisen valinta
Luotettavan vuokralaisen löytäminen on avain onnistuneeseen vuokrasuhteeseen. Tarkista aina vuokralaisen luottotiedot. Jos kaipaat lisävarmuutta, voit lisäksi voit kysyä, saako edellisiin vuokranantajiin olla yhteydessä suosittelun merkeissä. Näin voit vähentää riskiä maksuhäiriöistä ja muista ongelmista.
Luottotietojen ja suosittelijoiden lisäksi kannattaa ottaa huomioon vuokralaisen valinnassa myös seuraavat asiat:
- Vuokralaisen tulot ja työtilanne:
Varmista, että vuokralaisella on riittävät tulot vuokran maksamiseen.
- Vuokravakuus ja maksuvalmius:
Sopiva vuokravakuus kattaa mahdolliset vahingot ja maksamattomat vuokrat. Asunnon kunnosta ja varustelusta riippuen, vuokravakuus vastaa yleensä 1-2 kuukauden vuokraa, vaikkakin viime vuosina kahden kuukauden vuokraa vastaavaa vakuutta ei ole ollut helppoa saada.
Lue myös aiheeseen liittyvä blogimme: Näin tunnistat riskivuokralaisen
Vuokrasopimuksen laatiminen
Vuokrasopimus on tärkein asiakirja vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Siinä tulee sopia kaikki vuokrausehdot, kuten vuokra, vuokrasuhteen kesto, vuokravakuus, ja muut ehdot. Hyvin laadittu vuokrasopimus vähentää riskejä ja varmistaa, että molemmat osapuolet ymmärtävät oikeutensa ja velvollisuutensa.
Mitkä kohdat vuokrasopimuksesta pitää löytyä?
- Sopimusta koskevien henkilöiden tiedot:
- Vuokranantajan ja vuokralaisen nimet, henkilötunnukset ja yhteystiedot.
- Vuokrakohde:
- Vuokra-asunnon tai -tilan tarkka osoite.
- Vuokrakohteen kuvaus (esim. asunnon tyyppi, pinta-ala, huoneiden lukumäärä).
- Vuokra-aika:
- Sopimuksen alkamispäivä ja mahdollinen päättymispäivä.
- Onko sopimus toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen.
- Vuokra ja maksuehdot:
- Vuokran suuruus.
- Maksupäivä ja maksutapa.
- Mahdolliset erilliset maksut, kuten vesimaksu, sähkömaksu tai autopaikka.
- Vuokrankorotukset:
- Ehdot vuokran tarkistukselle ja korotuksille (esim. korotus vuosittain 1.1. ja korotus enintään 5 %).
- Vakuus:
- Vakuuden määrä ja ehdot sen palauttamiselle vuokrasuhteen päättyessä.
- Vastuut ja velvollisuudet:
- Vuokranantajan ja vuokralaisen velvollisuudet esimerkiksi kunnossapidon, korjausten ja vahinkojen osalta.
- Vuokralaisen velvollisuudet asunnon hoidossa ja siisteydessä.
- Irtisanominen ja purkaminen:
- Irtisanomisajan pituus ja ehdot.
- Sopimuksen purkamiseen liittyvät seikat ja menettelyt.
- Alivuokraus:
- Ehdot alivuokraukselle ja vuokralaisen oikeudet alivuokrata asuntoa.
- Muut ehdot:
- Esimerkiksi lemmikkieläinten salliminen, tupakointikielto, tai muut erityiset ehdot.
- Erimielisyyksien ratkaiseminen:
- Menettelytapa erimielisyyksien käsittelyyn ja ratkaisemiseen.
- Allekirjoitukset:
- Vuokranantajan ja vuokralaisen allekirjoitukset ja päivämäärät.
Nämä kohdat auttavat varmistamaan, että molemmat osapuolet ymmärtävät oikeutensa ja velvollisuutensa vuokrasuhteen aikana, ja että mahdollisiin erimielisyyksiin on olemassa selkeät toimintatavat.
Onko asuntosi juuri vapautumassa ja harkitset vuokravälittäjän käyttämistä? Pyydä meiltä maksuton vuokra-arvio ja kerromme, miten me voimme helpottaa asunnon vuokraamista.
Vakuus, vuokravakuus tai takuuvuokra
Vakuus on asunnon vuokrauksen yhteydessä ennalta sovittu rahasumma, jonka vuokralainen maksaa ennen vuokrasopimuksen alkamista vuokrasuhteen velvoitteiden vakuudeksi. Se toimii turvana vuokranantajalle mahdollisten vahinkojen tai vuokrarästien varalta. Suomessa vakuuden suuruus on tyypillisesti 1-2 kuukauden vuokran määrä.
Vakuudesta käytetään usein myös nimitystä vuokravakuus ja takuuvuokra, mutta joidenkin tulkintojen mukaan vuokravakuus ja takuuvuokra on tarkoitettu vain mahdollisten vuokrarästien kattamiseen, jos sopimukseen ei ole erikseen kirjattu, että vuokravakuus tai takuuvuokra on tarkoitettu kaikkien vuokrasuhteen velvoitteiden vakuudeksi.
Vakuus varmistaa, että sinulla on taloudellinen turva mahdollisten vahinkojen tai maksamattomien vuokrien varalta. Jos vuokralainen ei pysty maksamaan vuokraansa, voit kattaa nämä kulut vuokravakuudesta (vakuudesta). Vakuudella voi kattaa myös vuokralaisen aiheuttamia korjauskustannuksia, jotka eivät ole tavanomaista kulumista.
Vuokravakuus auttaa myös, jos vuokralainen jättää asunnon huonoon kuntoon tai poistuu asunnosta ilman asianmukaista irtisanomisaikaa. Jos vakuus siirretään suoraan vuokranantajan tilille, on tärkeää dokumentoida vuokravakuuden vastaanottaminen ja palauttaminen selkeästi, jotta molemmat osapuolet ovat tietoisia ehdoista.
On hyvä muistaa, että vuokravakuus ei ole vuokranantajan omaisuutta ja sitä ei voi käyttää vuokranantajan omiin menoihin.
Takuuvuokran palauttaminen
Kun vuokrasuhde päättyy, on aika tarkistaa asunnon kunto ja varmistaa, että kaikki vuokrat ja taloyhtiön vesimaksut on maksettu. Jos asunto on hyvässä kunnossa ja vuokralainen on hoitanut velvollisuutensa, vuokravakuus tulee palauttaa viipymättä.
Tämä auttaa ylläpitämään hyvää vuokrasuhdetta ja varmistaa, että vuokralaisella on hyvä kokemus asunnon vuokraamisesta.
Vuokrasuhteen aikana – Vuokrasuhteen hallinta
Vuokrankorotus
Vuokrankorotus on usein tarpeellinen kasvavien kustannusten kattamiseksi. Tämä suojaa myös vuokranantajan vuokratuottoa, kun taloyhtiöiden vastikkeissa on paljon korotuspaineita varsinkin viime vuosien aikana.
Olemme Kiinteistötahkolalla todistaneet tapauksia, joissa vuokraa ei ole korotettu vuosikausiin ja asunnon vuokrataso on jäänyt selvästi jälkeen alueen muista vastaavista asunnoista. Joskus vuokra on ollut jopa useita kymmeniä prosentteja alle markkinatason. Tämä aiheuttaa vuokranantajalle haasteen, koska vuokran korottaminen kerralla yli 15 % onnistuu vain tasokorotuksena. Tasokorotuksen tekeminen ei ole aivan yksinkertaista varsinkaan, jos asuntoon ei tehdä merkittäviä tasonparannuksia.
Välttyäkseen tältä vuokrasopimuksessa tulee sopia, kuinka ja milloin vuokraa voidaan korottaa. Suomessa vuokran korotuksen perusteet ja ehdot tulee kirjata selkeästi vuokrasopimukseen. Vuokrankorotus voi olla esim. vuosittain 5 % tai sidottu elinkustannusindeksiin. Korotusajankohta on helpointa muistaa, jos se on vuosittain esimerkiksi 1.7. varsinkin, jos omistuksessa on useita asuntoja.
Vuokranantajan on hyvä muistaa, että on suositeltavaa ilmoittaa vuokrankorotuksesta vähintään 1 kk ennen korotetun vuokran voimaantuloa ja mielellään aikaisemminkin. Ilmoituksessa on käytävä ilmi korotuksen perusta ja uusi vuokra. Perusteena voi olla esimerkiksi yleisen kustannustason nousu tai vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti.
Vuokrasuhteen irtisanominen
Vuokrasuhteen irtisanominen voi tapahtua joko vuokranantajan tai vuokralaisen toimesta. Irtisanomisaika vaihtelee sopimustyypin mukaan.
Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaika ja irtisanomisen ajankohta Suomessa määräytyvät yleensä tietyillä ehdoilla. Vuokralaisen irtisanoessa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisaika on yksi kalenterikuukausi. Vuokranantajan irtisanomisaika on alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa 3 kuukautta ja yli vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa 6 kuukautta. Ensimmäistä mahdollista irtisanomisajan alkamisajankohtaa voidaan kuitenkin siirtää toistaiseksi voimassa olevassakin sopimuksessa. Yleinen tapa on kirjata vuokrasopimukseen ehto, jossa irtisanomisajan ensimmäistä mahdollista alkamisajankohtaa siirretään siten, että sopimuksen minimikesto on 12 kuukautta. Usein sopimuksen voi näissä tapauksissa irtisanoa maksamalla toiselle osapuolelle kuukauden vuokraa vastaava irtisanomiskorvaus.
Määräaikaisen sopimuksen irtisanominen vaatii yleensä erityisiä syitä, kun taas toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voi irtisanoa tietyin ehdoin. Sopimus on määräaikainen, kun sopimukseen on kirjattu alkamisajankohdan lisäksi päivämäärä, jolloin sopimus päättyy.
Irtisanominen on tehtävä kirjallisesti, ja irtisanomisilmoitus on annettava toiselle osapuolelle todisteellisesti, esimerkiksi kirjallisesti ja vastaanottokuittauksella.
Mistä syistä vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen?
Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen tietyistä pätevistä syistä, jotka on määritelty laissa ja vuokrasopimuksessa.
- Suomessa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokran maksun laiminlyönti on yksi keskeinen syy. Jos vuokralainen ei maksa vuokraa sovitussa ajassa, vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen.
- Toinen pätevä syy vuokrasopimuksen päättämiselle on vuokralaisen aiheuttama toistuva häiriö. Jos vuokralainen aiheuttaa merkittävää häiriötä muille asukkaille tai laiminlyö huoneiston hoidon, vuokranantajalla on oikeus päättää vuokrasopimus. Häiriön tulee olla toistuvaa ja huomattavaa, ja vuokralaiselle on annettava varoitus ennen sopimuksen purkamista.
- Vuokralaisen sopimusrikkomus voi myös olla syy vuokrasopimuksen päättämiselle. Jos vuokralainen rikkoo vuokrasopimuksen ehtoja olennaisesti, esimerkiksi alivuokraa huoneiston ilman lupaa tai käyttää sitä muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on vuokrattu, vuokranantaja voi purkaa sopimuksen.
Vuokratulojen verotus
Vuokratuloista maksetaan pääomatuloveroa, jonka määrä on 30 prosenttia 30 000 euroon asti. Yli menevästä osuudesta vero on 34 prosenttia.
Vuokranantaja voi vähentää vuokratuloista aiheutuneet kulut, kuten hoitovastikkeet, kunnossapito- ja remonttikulut, mikä pienentää verotettavan tulon määrää. Veron määrä riippuu siis vuokratulojen ja vähennyskelpoisten kulujen määrästä. Hyvä kirjanpito helpottaa verotuksen hoitamista ja varmistaa, että kaikki mahdolliset vähennykset tulevat huomioiduksi.
Mitä kuluja asunnon vuokratuloista voi vähentää?
Vuokratuloista vähennettävät kulut pitää vähentää samana vuonna, jolloin olet maksanut ne. Kulut ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien.
Vuokraustoiminnan katsotaan alkavan yleensä siitä hetkestä, kun aloitat aktiivisesti etsiä vuokralaista asuntoon – esimerkiksi teet toimeksiannon vuokravälitysliikkeelle tai julkaiset vuokrausilmoituksen. Kulut voit vähentää vain vuokrausajalta – et siis esimerkiksi siltä ajalta, jolloin käytät asuntoa itse.
Tässä lista vuokraustoiminnasta vähennettävistä kuluista:
- Hoitovastikkeet ja vesimaksut
- Markkinointikulut tai palkkiot vuokravälittäjälle
- Asunnon vakuutukset
- Matkakulut, jota liittyvät asunnon vuokraamiseen, yhtiökokoukseen tai tarkastus ja huoltokäynnit. Matkakulujen korvaus on 0,30€ /km vuoden 2023 veroilmoituksessa, jos käytät omaa autoa.
- Pääomavastike, jos vastikkeet on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa. Rahastoitua vastiketta ei voi vähentää.
- Remonttikulut voivat olla joko vuosikorjaus tai perusparannus. Katso verottajan sivuilta ohjeet vuosikorjauksen ja perusparannusmenojen erittelyyn
- Kodinkoneiden tai kalusteiden hankinta ja poistot. Alle 1200€ hankinnat voidaan vähentää 1 vuoden aikana.
- Kalustetun asunnon vähennykset 40-60€ / kk
- Tulohankkimisvelan korot ja kulut esimerkiksi sijoitusasunnon lainanhoidon kulut.
Muista säilyttää kaikki tositteet kuluista ja tehdä matkapäiväkirja vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista.
Lisätietoja vuokratulojen verotuksesta ja vähennyksistä löydät täältä.
Vuokratuotto
Asuntoon sitoutuneen pääoman prosentuaalinen vuokratuotto riippuu asunnon hankintahinnasta, vuokrasta ja yhtiövastikkeesta.
- Prosentuaalinen vuosituotto = ((kuukausivuokra – hoitovastike) x 12 x 100 %) / hankintahinta
Lataa ilmainen vuokratuotto- & kassavirtalaskuri
Asunnon alivuokraaminen
Termit alivuokraus ja jälleenvuokraus menevät usein sekaisin. Alivuokraamisella tarkoitetaan sitä, että vuokraat enintään puolet asuttamastasi asunnosta toisen ihmisen käyttöön.
Jälleenvuokraus taas tarkoittaa, että enemmän kuin puolet asunnosta tai koko asunto vuokrataan edelleen toiselle. Esimerkiksi yksiön vuokraaminen vaihto-opiskelun ajaksi on jälleenvuokraamista, kun taas tilanne, jossa kimppakämpän päävuokralainen vuokraa huoneensa työharjoittelun ajaksi, on alivuokraamista.
Sekä vuokranantajan ja päävuokralaisen tulee olla yhteisymmärryksessä alivuokralaisen ottamisesta. Tulee myös huolehtia, että alivuokralaisen kanssa laaditaan asianmukainen sopimus. Alivuokralaisen vuokraaminen on hyvä tapa hyödyntää asunnon ylimääräistä tilaa ja saada lisätuloja. Jälleenvuokraaminen vaatii aina vuokranantajan kirjallisen luvan.
Asunnon vuokraaminen välittäjän kautta
Asunnon vuokraaminen ei ole aivan helppoa: hyvien kuvien ottaminen, myyvän ilmoituksen laatiminen, asunnon markkinointi, kyselyihin vastaaminen, esittelyiden pitäminen, vuokralaisten arviointi ja niin edelleen. Vaikka osaisitkin kaiken, tähän pitäisi löytää vielä aikaa ja jaksamista.
Meidän asiakkaanamme sinun ei tarvitse huolehtia mistään näistä, vaan voit huoletta nostaa jalat ylös ja antaa osaavien välittäjiemme hoitaa homman! Tarjoamme vuokranantajille huolettomia palveluita asuntojen ja toimitilojen vuokraamiseen, asuntosalkun hallinnointiin sekä sijoitusasuntojen ostamiseen ja myyntiin.
Osaamisemme avullamme varmistat:
- Markkinatasoisen vuokratuoton
- Löydät laadukkaan vuokralaisen asuntoosi
- Tärkeimpänä vapautat itsellesi aikaa harrastuksiin, perheelle tai muihin sinulle tärkeisiin asioihin.
- Kaiken lisäksi annamme vuokranantajalle aina vuoden takuun ja kannamme riskin vuokralaisen vaihtumisesta kesken vuoden.
Kun haluat päästä vuokrauksessa helpolla, haluat madaltaa vuokralaisen valintaan liittyviä riskejä ja saada vuokraustoiminnasta parempaa tuottoa, anna meidän hoitaa asuntosi vuokraus!