Suurimmalla osalla vuokranantajilla asunnon vuokraus sujuu kaikin puolin hyvin. Vuokrat maksetaan ajallaan ja asiat hoituvat vuokralaisen kanssa sujuvasti. Asunto pysyy kunnossa ja häiriökäyttäytymistä ei ilmene. Vuokranantajien ongelmat ovat harvinaisia, vaikka otsikoihin ja keskustelupalstoille päätyvät usein ne ikävimmät tarinat. Kun vuokranantaja hoitaa tietyt asiat oikein jo ennen vuokrasopimuksen tekoa, vuokralaisten kanssa asiat luistavat mainiosti. Iso osa ongelmatapauksista voidaan estää huolellisella selvitystyöllä, jota vuokranantajan tulisi vuokrausvaiheessa toteuttaa. Jos haasteita vuokralaisen kanssa kuitenkin syntyy, voi tämä tietää ongelmia myös vuokranantajalle. Kun esimerkiksi vuokra on myöhässä, vuokranantajan on syytä tietää, mitä tehdä. 

Tämän blogin avulla:  

• Tunnistat riskivuokralaisen ennen vuokrasopimuksen tekoa. 
• Osaat sanoa ei, kun huoli herää. 
• Osaat toimia vuokrasuhteen aikana niin, että ongelmia ei synny. 
• Tiedät, mitä voit tehdä, jos vuokra on myöhässä tai saat ilmoituksia häiriöistä. 

Asunnon vuokraus sisältää riskienhallintaa 

Riskienhallinnan tärkeys korostuu asuntosijoittamisessa, koska asunnossa on kiinni paljon rahaa. Usein sijoitusasunnon ostoon käytetään myös velkavipua. Jos vuokralainen ei huolehdi asunnosta ja sen kunnosta, voi siitä koitua iso lasku vuokranantajalle. Asunto lakkaa myös tuottamasta, jos vuokralaisella ei ole maksukykyä ja vuokrat jäävät maksamatta. 

Vuokraa asuntosi vain henkilölle, joka: 

• omaa maksukyvyn. 
• huolehtii asunnosta. 
• noudattaa taloyhtiön järjestyssääntöjä, eikä häiritse naapureita. 

Ongelmat vuokrasuhteen aikana tuovat lisätyötä ja harmia vuokranantajalle. Useat asuntosijoittajat tekevät asuntosijoituksia sivutoimisesti, jolloin lisätyöt tulevat arkikiireiden päälle. On parempi pitää asuntoa vaikka tilapäisesti tyhjänä, kuin valita vuokralaiseksi epäilyksiä herättävä henkilö. Muuten vuokranantaja voi joutua alituisesti jännittämään, aiheutuuko vuokrasuhteessa ongelmia vuokranmaksun tai häiriökäyttäytymisen saralla.

Näin tunnistat riskivuokralaisen 

Hyvä ihmistuntemus auttaa vuokralaisvalinnasta. Tuleeko vuokralaisesta luotettava vaikutelma? Tuleeko hänen sanomisistaan, käytöksestä ja olemuksesta tasapainoinen kuva? Vaikuttaako hänen elämänhallintansa olevan kunnossa? 

Luota intuitioon erityisesti epämääräisten tarinoiden kohdalla. Ota myös jo ensimmäinen epäluottamusta herättävä asia vakavasti. Esimerkiksi luottotietomerkinnöistä kysyttäessä vuokralaiskandidaatti saattaa kertoa, että “nuoruudessa niitä on tullut ehkä yksi”. Tarkistuksessa voi kuitenkin paljastua, että niitä onkin enemmän, eikä vain nuoruusvuosilta tai vuokralaisehdokkaalla on ikää juuri ja juuri 20 vuotta. Älä vuokraa asuntoasi, jos asunnon hakija jää kiinni valehtelusta. Joskus selitykset ja epäonniset tarinat ovat totta, mutta usein tilanne ei tule muuttumaan, vaan ongelmat seuraavat muuttokuorman mukana uuteen kotiin. Tällöin on syytä harkita tarkkaan, haluaako hyväsydämisyyttään ottaa vuokralaisen, joka ei luultavasti hoida vuokriaan ja asunnon kuntokin saattaa kärsiä. 

Muista rajat vuokranantajana 

Yksi pahimmista virheistä asunnon vuokraamisessa on ottaa epäilyttävä vuokralainen, kun asunnon tyhjäksi jääminen jännittää liikaa tai haluaa auttaa huonoon jamaan joutunutta ihmistä. Erityisesti kilttien ihmisten Akilleen kantapää on luottaa liikaa vuokralaisen sanomisiin ja jättää taustat tarkistamatta. Vaihtoehtoisesti taustat tarkistetaan ja ongelmat käyvät ilmi, mutta silti halutaan olla avuksi. Tyypillinen epäonninen tarina on luottotietojen menettäminen exän takia, mikä herättää helposti sympatiat. 

Pahimmillaan avaimet annetaan käteen ennen kuin vuokralainen on maksanut senttiäkään. Tällöin jo ensimmäinen vuokra ja vakuus voivat jäädä saamatta. Esimerkiksi meillä Kiinteistötahkolalla ensimmäisen vuokran ja vakuuden tulee olla maksettuna ennen avainten luovutusta. 

Hyvää tarkoittavan ihmisen kannattaa muistaa, että harvalla yksityishenkilöllä on niin paljon rahaa, että voisi auttaa toista ihmistä tarjoamalla sijoitusasuntoaan ilmaiseksi. Sosiaalisin syin asuttamiseen on olemassa sosiaalitoimen ja kaupungin vuokra-asuntoja, joita ylläpitävillä tahoilla on laaja kokemus siitä, miten tällaisessa tilanteessa vuokrasuhde toimii. Luota heidän ammattitaitoonsa sen sijaan, että alkaisit itse ilmaismajoittajaksi. 

Monet ihmiset eivät myöskään tiedä, miten vuokralaisen saa ulos, jos vuokrat jäävät toistuvasti maksamatta. Tällöin vuokralainen voi asua vuodenkin ilmaiseksi, eikä tällöin asuntokaan yleensä jää hyvään kuntoon. 

Kysy näitä asioita vuokralaiselta, ennen kuin vuokraat asuntosi

Vuokralaiseen kannattaa tutustua ennen vuokralaisvalintaa. Tietoja on hyvä kysyä geneerisellä sähköisellä tai paperisella hakemuksella, jos kasvokkain keskustelu ei ole mahdollista. Älä kysy tietoja kuitenkaan esimerkiksi asuntoesittelyssä muiden ihmisten edessä, vaan soita mieluummin ehdokkaalle jälkikäteen.  

Vuokralaisen luottotiedot

Luottotiedot ovat kysymyslistan ehdoton ykkönen. Niiden tarkistamiseen on olemassa useampi eri palvelu, mutta ennen vuokrasopimuksen solmimista tarvitset asiaan vuokralaisen luvan. Muista myös oikeasti tarkastaa tiedot luvan saamisen jälkeen. Jos vuokralainen ei anna lupaa, älä vuokraa asuntoa.  

Luottotiedot voi tarkistaa henkilötunnuksella, mutta muista tarkastaa myös henkilöllisyys. Muuten on mahdollista, että luottotiedoton vuokralainen antaa jonkun toisen henkilön tunnukset. Vahvista siis yhteneväiset tiedot henkilöpapereilla tai pankkivarmenteisella sähköisellä allekirjoituksella. Voit tarkistaa esimerkiksi asuntonäytössä, että henkilöllisyystodistuksessa on samat tiedot kuin lomakkeella. 

Annamme alempana blogissa myös vinkkejä tilanteeseen, jossa asunnostasi kiinnostuneen henkilön tai yrityksen luottotiedot eivät ole kunnossa. Joskus asunnon voi vuokrata, vaikka luottotiedoissa olisikin jokunen merkintä.

Vuokralaisen tulot

Vuokranantajan on hyvä olla perillä siitä, millä tuloilla vuokralainen aikoo kattaa vuokran. Kysy vuokralaisehdokkaalta, onko hän esimerkiksi töissä tai opiskeleeko hän. Tulojen riittävyys tulee erityisesti kyseeseen, kun asunnon vuokra on korkea suhteessa maksajien määrään. Voit tällöin kysyä myös palkkatietoja, eli bruttopalkkaa ja työnantajaa. Tuloihin lasketaan myös tuet. Tukiin kannattaa kiinnittää huomiota lähinnä silloin, jos niiden alentuminen on tiedossa. 

Jos asuntoon ihastuu kovasti, voi vuokralaisella hämärtyä se, mihin hänellä on varaa. Tällöin asiasta tulee vuokranantajankin ongelma. Hyvä suuntaviiva on siis se, että vuokra olisi maksimissaan 35 % vuokralaisen tuloista. 

Yksi raha-asioihin liittyvä hyödyllinen kysymys on se, että haetaanko vuokravakuuteen maksusitoumusta. Rahana maksettaessa tilanne on vähän parempi, koska omasta taskusta maksettu vuokravakuus motivoi paremmin pitämään asunnon kunnosta huolta. Maksusitoumustapauksessa vuokranantaja saa Kelalta todistuksen, joka oikeuttaa saamaan maksimissaan vakuuden verran korvauksia, jos asunnossa pitää korjata jotain tai vuokria jää rästiin. Maksusitoumus ei ole este vuokraamiselle, mutta rahallinen vakuus kannattaa priorisoida. Tarkista, että Kelan tai muun tahon tarjoama maksusitoumus on voimassa koko vuokrasuhteen ajan ja kattaa kaikki mahdolliset vuokrasuhteeseen liittyvät velat.

Muut vuokrasuhteen kannalta oleelliset tiedot

Tietyissä erityistapauksissa lisätiedot voivat olla tarpeen. Muuton syyn kysyminen on hyödyllistä, jos vuokralaisella on kova kiire vuokrata asunto. Perus kysymyspatteristoon tämän ei tarvitse kuulua, sillä liika kyseleminen voi ahdistaa hyvää vuokralaista. Joskus kiireellä muuttaja saattaa kertoa avoimesti kiireen syynä olevan häätö nykyisestä asunnosta tai jonkin muu huolestuttava syy. 

Referenssien kysyminen edellistä vuokranantajilta voi olla joskus hyvä idea, mutta muista, että tästä voi syntyä intressiristiriita. Edellinen vuokranantaja saattaa esimerkiksi kehua vuokralaista, jotta hän pääsee itse ongelmia aiheuttaneesta vuokralaisesta eroon. Jos vähänkään jokin vuokralaisen kertomuksissa epäilyttää, pyydä rohkeasti lisätietoja. Jopa käräjäoikeudesta voi kysyä, onko henkilöllä jotain tuomioita esimerkiksi velkomuksesta tai väkivaltarikoksesta, jos huoli on suuri. Voit myös pyytää hakijalta viimeisimpiä palkkatodistuksia, joista saat tarkistettua työnantajan saman vuoden aikana maksamat tulot. 

Mitä kysyä vuokralaiselta? 

• Ovatko luottotietosi kunnossa? 

• Saanko tarkistaa luottotietosi? 

• Mitä teet tällä hetkellä: oletko töissä, opiskelija, eläkkeellä, työttömänä…? 

• Haetko vuokravakuuteen maksusitoumusta? 

• Jos vuokra on korkea: Paljonko bruttotulosi ovat kuussa? Kuka on työnantajasi? 

• Jos vuokralaisella on kova kiire vuokrata asunto: Miksi sinulla on kiire muuttaa? 

Onko pienikin riski ehdoton ei? 

Joskus todetaan, että parhaaseenkin ehdokkaaseen liittyy pieni riski ja muita ehdokkaita ei ehkä edes ole. Tällöin voi asettaa ehdoksi, että vuokralainen hankkii takaajan, jonka kanssa tehdään omavelkainen takaussitoumus. Takaaja vastaa mahdollisesta vuokravelasta, asunnon korjaamisesta tai lukkojen sarjoittamisesta kuin omasta velastaan. Tämä menettely on yleinen myös nuorten vuokralaisten ja opiskelijoiden keskuudessa, vaikka erityistä epäilystä ei olisikaan vuokralaisen asioiden hoitokyvystä. Tämä yhdistettynä tehostettuun tarkastamiseen vuokrasuhteen alussa luo turvallisuutta vuokranantajalle. 

Toinen vaihtoehto on sopia, että vakuus on 2-3 kuukauden vuokran suuruinen. Vaikka omavelkainen takaus on parempi, kaikilla vuokralaisilla ei ole tähän mahdollisuutta. Kuukauden vuokraa suurempi vakuus tuo hieman reagointiaikaa ja lisäturvaa, jos vuokralaisella menee asiat pieleen. 

Vuokranantaja – sinetöi hyvä vuokrasuhde omalla ulosannillasi 

Vuokraaminen on myyntitilanne molempaan suuntaan, jossa pyritään herättämään luottamusta puolin ja toisin. Ole itse ystävällinen, helposti lähestyttävä ja luo luottamuksellinen ilmapiiri. Vuokra-asuntoa etsivä arvioi asunnon lisäksi mahdollista uutta vuokranantajaa. Hyvät vuokralaiset voivat valita sopivan asunnon ja vuokranantajan. 

Jos luulet vuokralaisen olevan armoillasi ja käyttäydyt tökerösti, löydät takuulla vain epämääräisiä asukkaita. Ole siis itse hyvä vuokranantaja, jos haluat hyvän vuokralaisen! 

Asunnon vuokraus vaatii säännöllistä seurantaa 

Vuokranantajat reagoivat usein liian myöhään siihen, ettei vuokra ole ilmestynyt tilille. Jos vuokraa ei kuulu, viimeistään reilun viikon päästä kannattaa puuttua asiaan. Soita vuokralaiselle ja kysy sopuisaan sävyyn, mistä on kyse. Jos vuokralaiselle antaa siimaa vuokran maksuun, hän voi oppia, että maksua voi viivyttää aina. Näin rästit kumuloituvat nopeasti. Tarkista siis vuokranmaksut joka kuukausi, jotta vuokrarästejä ei ehdi kertyä kuukausitolkulla. Jos vuokra on useamman viikon myöhässä, on syytä kysyä ystävällisesti, kuinka hän aikoo hoitaa asian ja milloin. Jos vuokralainen ei pysy lupauksessaan, voit kertoa, ettet voi toimia lainanantajana, koska sinun täytyy maksaa asunnon kulut joka kuukausi. 

Jos vuokralaisella on yksi vuokra kokonaan tai osittain maksamatta ja hän on selvästi halukas hoitamaan asian, voit tehdä maksamattomasta vuokrasta maksusuunnitelman. Vuokralainen voi maksaa velkaa takaisin esimerkiksi 50 €/kk tavanomaisen vuokran lisäksi. 

Asunnon kunnon voi halutessa tarkistaa, kunhan ajasta sopii vuokralaisen kanssa. Omin päin asuntoon meneminen ei ole laillista, vaikka olisit itse asunnon omistaja. Voit kertoa vuokralaiselle haluavasi huolehtia, että asunnossa kaikki toimii, jotta vuokralainen voi asua huoletta. Tarkistuskäynti on hyvä rutiini erityisesti silloin, jos vuokralaisen asioiden hoitokyky huolettaa. Ensimmäinen tarkastus voi olla esimerkiksi puoli vuotta vuokrasuhteen alkamisesta, seuraava vuoden kohdella ja sen jälkeen vuoden välein. Näin pystyt reagoimaan mahdollisiin puutteisiin jo vuokrasuhteen aikana. 

Jos vuokralaisen käytöksessä huomataan jotain epätavallista tai häneltä tulee omituisia viestejä, voi se olla merkki siitä, että asukkaalla ei ole kaikki kunnossa. Tällöin asunto tulee ehdottomasti tarkistaa mahdollisimman pian. 

Vuokrasopimuksen purkaminen vuokranantajan toimesta

Kahden kuukauden maksamaton vuokra on vuokrasopimuksen purkuperuste.

Muita purkuperusteita ovat todistettavasti annettu kirjallinen varoitus siitä, että vuokralainen on laiminlyönyt asunnon kunnossapitoa, aiheuttanut järjestyshäiriöitä tai ei ole noudattanut vuokrasopimuksen ehtoja, kuten tupakointikieltoa.

Ongelmat on syytä dokumentoida tarkasti: mitä tapahtui, milloin ja ketkä ovat todistajia. Vuokrarästien osalta asia on yleensä selkeä, mutta muissa tapauksissa käräjäoikeus voi päätyä hylkäämään sopimuksen purkamisen, jos asioita ei ole dokumentoitu tarkasti. 

Vuokrarästeistä vuokralaista ei tarvitse varoittaa ennen sopimuksen purkamista, mutta muissa asioissa on yleensä täytynyt antaa vuokralaiselle varoitus todisteellisesti. Jos vuokralainen jatkaa toimintaansa, voi vuokrasopimuksen purkaa, jos edellisestä varoituksesta ei ole kulunut yli vuotta. Asunnon rikkominen voi antaa oikeuden purkaa vuokrasopimuksen ilman varoitustakin. 

Sopimuksen voi purkaa itsenäisestikin, mutta häätöä ei voi suorittaa ilman käräjäoikeuden päätöstä. Siksi oman alueen käräjäoikeuteen on viisasta tehdä haastehakemus heti, kun sopimuksen purkuperusteet täyttyvät. Hakemuksen voi tehdä netissä osoitteessa asiointi.oikeus.fi. 

Ideaalitilanne on kuitenkin se, että vuokralainen poistuu vapaaehtoisesti, sillä oikeusprosessin kautta tapahtuva sopimuksen purkaminen ja häätö vievät merkittävästi enemmän aikaa. Hoputtaminen ja aggressiivisuus harvoin tuovat haluttua lopputulosta. Tästä syystä vuokranantajan kannattaa säilyttää asiallisuus viimeiseen asti ja osoittaa ymmärrystä.

Voit ilmoittaa vuokralaiselle, että hänen täytyy muuttaa pois asunnosta esimerkiksi näin: “Valitettavasti asunnosta pitää muuttaa pois, koska X. Milloin saat asunnon tyhjäksi?” Muista, että vaikeuksiin joutunut vuokralainen ei välttämättä pidä lupaustaan, joten vie asia käräjäoikeuden hoidettavaksi, vaikka vuokralainen lupaisikin muuttaa pois pian. Parhaimmillaan vuokralainen muuttaa nopeasti esimerkiksi kaverin tai perheen luokse, minkä jälkeen voit etsiä uuden vuokralaisen. 

Näin saat helppoutta sijoitusasunnon vuokraukseen – vuokraa asuntosi meidän kauttamme! 

Meillä Kiinteistötahkolalla vuokravälittäjät vuokraavat keskimäärin 30 asuntoa kuussa, joten kohtaamisia vuokra-asunnonhakijoiden kanssa syntyy valtavat määrät. Se parantaa välittäjien ihmistuntemusta ja riskivuokralaisen tunnistamisedellytyksiä. Meidän välittäjämme arvioivat ja oppivat jatkuvasti, mikä voi olla ongelma vuokranantajalle ja milloin hälytyskellojen tulisi soida. 

Vuokrasuhteen aikana vuokravälittäjämme toimivat neuvonantajina, jos vuokrasuhteeseen liittyen herää kysymyksiä ja myös mahdollisissa ongelmatilanteissa. Neuvonantajana toimiminen sisältyy välityspalkkioon ja saat maksutta ohjeita tilanteisiin, joissa vuokralainen ei saa hoidettua asioitaan sovitusti. Tuki jatkuu koko vuokrasuhteen ajan, eikä rajoitu pelkästään vuokralaisen löytymiseen.