Mitä taloyhtiön hallitus saa päättää ja missä kulkevat sen toimivallan rajat? Taloyhtiön hallituksen rooli on keskeinen yhtiön päivittäisen toiminnan ja hallinnon järjestämisessä. Hallitus on vastuussa yhtiön päivittäisen toiminnan ohjaamisesta, strategisten päätösten tekemisestä ja sen varmistamisesta, että asukkaiden etuja suojellaan. Hallituksen päätöksentekoprosessiin liittyy tasapainoilua laajojen valtuuksien, lakisääteisten velvoitteiden ja osakkeenomistajien etujen välillä. Tässä artikkelissa syvennymme hallituksen päätöksentekoon liittyviin monimutkaisuuksiin ja tarjoamme sekä hallituksen jäsenille että osakkeenomistajille käytännön ohjeita.

Hallituksen päätösvallan perusta ja rajat

Mitä taloyhtiön hallitus saa päättää? Hallituksen toimivalta määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen puitteissa. Ylin päättävä elin on aina yhtiökokous, mutta hallitus vastaa päivittäisestä toiminnasta ja hallinnosta. On kuitenkin tärkeää tunnistaa selkeästi, missä kulkevat rajat, jotta vältetään päätösvallan ylitykset ja varmistetaan, että osakkaiden oikeuksia kunnioitetaan.

Hallitus saa päättää muun muassa:

Kunnossapitosopimuksista: Hallitus solmii sopimukset huoltoyhtiön ja muiden palveluntarjoajien kanssa.

Vakuutussopimuksista: Hallitus päättää yhtiön vakuutuksista.

Pienistä remonteista: Hallitus voi päättää pienistä remonteista yhtiökokouksen hyväksymän budjetin puitteissa.

Isännöitsijän valinnasta: Hallitus valitsee isännöitsijän ja päättää isännöitsijän vaihdosta.

Häiriötilanteista: Hallitus päättää huomautuksen tai varoituksen antamisesta osakkaille tai asukkaille häiriötilanteissa.

Hallitus ei voi päättää asioista, jotka ovat epätavallisia ja laajakantoisia ja jotka voivat olennaisesti vaikuttaa osakkeenomistajan huoneiston käyttöön tai yhtiön vastikkeisiin, ellei yhtiökokous ole hallitusta valtuuttanut.

Hallitus ei saa päättää muun muassa:

• Suurista remonteista ja perusparannuksista: Linjasaneeraus, julkisivuremontit ja muut suuret hankkeet, jotka vaikuttavat merkittävästi yhtiön talouteen tai asukkaiden asumismukavuuteen, vaativat yleensä yhtiökokouksen hyväksynnän.
• Vastikkeiden muutoksista: Sekä hoitovastikkeen että pääomavastikkeen korotukset tai alentamiset ovat yhtiökokouksen päätettävissä.
• Yhtiöjärjestyksen muutoksista: Yhtiöjärjestys on yhtiön perustuslaki, ja sen muuttaminen edellyttää yhtiökokouksen määräenemmistöä.
• Merkittävien maa-alueiden tai rakennusten myynnistä tai vuokrauksesta: Tällaiset päätökset voivat vaikuttaa olennaisesti yhtiön tulevaisuuteen ja vaativat osakkaiden hyväksynnän.

Epävarmuuden hetkellä: Varovaisuuden periaate ja yhtiökokouksen rooli

Jos hallitus on epävarma, kuuluuko jokin asia sen päätettäväksi vai yhtiökokoukselle, on suositeltavaa noudattaa varovaisuuden periaatetta ja viedä asia yhtiökokouksen päätettäväksi. Yhtiökokous on aina ylin päätöksentekoelin, eikä hallitus tee virhettä, jos se varmistaa osakkaiden osallistumisen tärkeisiin päätöksiin. Tämä on erityisen tärkeää, jos asia on vähänkään kiistanalainen tai herättää osakkaissa tunteita.

Kiireelliset tilanteet ja päätösvallan ylittäminen

Kiireellisissä tilanteissa, kuten vesivahingoissa tai tulipaloissa, hallitus voi päättää välittömistä toimenpiteistä lisävahinkojen estämiseksi. Kuitenkin, jos olemassa oleva rahoitus ei riitä, on yhtiökokous kutsuttava koolle valtuutta varten esimerkiksi lainan ottamiseen.

Joskus hallitus saattaa ylittää päätösvaltansa esimerkiksi käyttämällä rahaa talousarvion ylittyessä ilman yhtiökokouksen päätöstä. Tällaiset tilanteet pyritään ratkaisemaan keskustelemalla ja perustelemalla tehtyjä päätöksiä yhtiökokouksessa.

Konkreettisia esimerkkejä päätösvallan ylittämisestä:

Päätösvallan ylittämistä voi tapahtua monissa eri tilanteissa. Tästä esimerkkejä ovat:

Talousarvion ylittäminen ilman yhtiökokouksen hyväksyntää: Jos hallitus päättää tehdä kalliimman remontin kuin talousarviossa on varattu, se ylittää päätösvallan rajat.

Yhtiön omaisuuden myyminen tai vuokraaminen ilman osakkaiden suostumusta: Esimerkiksi, jos hallitus päättää vuokrata yhtiön yhteisiä tiloja ulkopuoliselle ilman yhtiökokouksen päätöstä.

Yhtiöjärjestyksen vastaiset päätökset: Hallitus ei voi tehdä päätöksiä, jotka ovat ristiriidassa yhtiöjärjestyksen kanssa.

Osakkaiden vaikutusmahdollisuudet

Osakkailla on useita keinoja seurata ja vaikuttaa hallituksen toimintaan:

Osallistuminen yhtiökokouksiin: Yhtiökokous on paras paikka tuoda esiin omia mielipiteitä ja vaikuttaa päätöksentekoon.

Olemalla aktiivisesti yhteydessä isännöitsijään ja hallituksen jäseniin: Voit kysyä kysymyksiä, esittää huolenaiheita ja antaa palautetta.

Seuraamalla yhtiön taloutta ja toimintaa: Tutustu tilinpäätökseen, toimintakertomukseen ja muihin yhtiön julkaisemiin dokumentteihin.

Tekemällä aloitteita ja ehdotuksia yhtiökokouksessa: Voit tehdä kirjallisia aloitteita ja ehdotuksia, jotka käsitellään yhtiökokouksessa.

Ehdottamalla hallituksen jäseniä: Voit ehdottaa itseäsi tai muita päteviä henkilöitä hallituksen jäseniksi.

Hyvä isännöitsijä voi tukea hallituksen päätöksentekoa monin tavoin

Isännöitsijällä on keskeinen rooli hallituksen tukemisessa päätöksenteossa. Hyvä isännöitsijä tarjoaa:

Ongelmanratkaisukykyä: Isännöitsijän tulee esittää valmiita ratkaisuehdotuksia hallitukselle.

Oikeudellista asiantuntemusta: Isännöitsijän tulee tuntea asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys ja osata soveltaa niitä käytännön tilanteissa.

Taloudellista neuvontaa: Isännöitsijä auttaa hallitusta talousarvion laatimisessa, seurannassa ja taloudellisten riskien hallinnassa.

Rakennusteknistä osaamista: Isännöitsijä voi auttaa hallitusta arvioimaan remonttien ja kunnossapitotöiden tarpeellisuutta ja kustannuksia.

Objektiivista näkemystä: Isännöitsijä voi tarjota ulkopuolisen näkemyksen asioihin ja auttaa hallitusta tekemään tasapuolisia päätöksiä.

Pöytäkirjan laatiminen ja päätösten dokumentointi: Isännöitsijä varmistaa, että hallituksen päätökset dokumentoidaan asianmukaisesti ja että pöytäkirjat ovat lainmukaisia.

Yhteenveto: Mitä taloyhtiön hallitus saa päättää

Taloyhtiön hallituksella on laaja päätösvalta yhtiön päivittäisessä toiminnassa, mutta on tärkeää muistaa, että tietyt asiat kuuluvat yhtiökokouksen päätettäväksi. Osakkaiden aktiivinen osallistuminen ja avoin kommunikaatio isännöitsijän kanssa ovat avainasemassa hallituksen toiminnan seuraamisessa ja vaikuttamisessa. Mikäli koet, että ette saa nykyiseltä isännöitsijältänne tarvittavaa tukea taloyhtiön pyörittämisessä, ole meihin yhteydessä.

Kokeile laskurilla paljonko isännöinti voisi teidän taloyhtiöllenne maksaa Kiinteistötahkolan kautta.