Milloin vuokranantaja voi korottaa vuokraa ja kuinka paljon?

Vuokranantaja voi korottaa vuokraa ensisijaisesti vuokrasopimuksessa määriteltyjen ehtojen mukaisesti. Yleisimmät korotusperusteet ovat indeksisidonnaisuus (tavallisesti elinkustannusindeksi), prosentuaalinen korotus tai muu vuokrasopimuksessa sovittu peruste. Vuokrankorotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti vähintään kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Korotuksen tulee olla kohtuullinen ja markkinatilanteeseen suhteutettu. Toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa vuokraa voidaan tyypillisesti korottaa kerran vuodessa, mutta määräaikaisissa sopimuksissa korotus on mahdollinen vain, jos siitä on erikseen sovittu.

Vuokrankorotuksen perusteet ja säännöt Suomessa

Suomessa vuokrankorotuksia sääntelee pääasiassa laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL), joka määrittelee raamit sille, miten ja milloin vuokraa voidaan korottaa. Suomessa vallitsee vuokrien sopimusvapauden periaate, mikä tarkoittaa, että vuokranantaja ja vuokralainen voivat lähtökohtaisesti sopia vuokran määrästä ja korotusehdoista vapaasti.

Vuokrasopimukset voidaan jakaa kahteen päätyyppiin: vapaarahoitteisiin ja valtion tukemiin (ARA-asunnot). Vapaarahoitteisissa asunnoissa vuokrankorotukset perustuvat sopimuksen ehtoihin, kun taas ARA-asuntojen vuokrankorotuksia säädellään tarkemmin ja ne perustuvat kustannusvastaavuuden periaatteeseen.

Vuokrankorotuksen lainmukaiset perusteet vaihtelevat sopimustyypin mukaan. Yleisimpiä perusteita ovat:

• Indeksisidonnaisuus (yleensä elinkustannusindeksi)
• Prosentuaalinen vuosikorotus
• Markkinahintojen muutokseen perustuva korotus
• Kiinteistön kulujen nousuun perustuva korotus

Kaikissa tapauksissa korotusten tulee olla kohtuullisia, ja ehtojen tulee olla selkeästi määritelty vuokrasopimuksessa. Kohtuuttomat ehdot voidaan riitatilanteissa katsoa pätemättömiksi.

Milloin vuokranantajalla on oikeus korottaa vuokraa?

Vuokranantajalla on oikeus korottaa vuokraa silloin, kun vuokrasopimukseen on kirjattu selkeät korotusehdot ja -perusteet. Ilman sopimuksessa määriteltyä korotusehtoa vuokraa ei lähtökohtaisesti voida korottaa sopimuskauden aikana. Korotusperuste on aina oltava vuokrasopimuksessa, jotta korotus olisi lainmukainen.

Yleisimmät tilanteet, joissa vuokranantaja voi korottaa vuokraa:

• Indeksisidonnaisissa sopimuksissa, kun indeksi on noussut (tavallisesti kerran vuodessa)
• Kun sopimuksessa on sovittu säännöllisestä vuosikorotuksesta (esim. 2-3%)
• Määräaikaisen sopimuksen päättyessä, kun solmitaan uusi sopimus
• Toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa markkinatilanteen muuttuessa merkittävästi, jos sopimuksessa on tästä maininta

Vuokrankorotuksesta ilmoittamisessa on noudatettava laissa määriteltyjä ilmoitusaikoja. Vuokrankorotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti vähintään kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Ilmoituksessa on mainittava uusi vuokra ja korotuksen voimaantulopäivä. Jos korotus perustuu indeksiin, on ilmoituksessa hyvä selvittää myös indeksimuutoksen laskentaperusteet.

Meillä Kiinteistötahkolassa autamme sekä vuokranantajia että vuokralaisia ymmärtämään vuokrankorotuksiin liittyvät oikeudet ja velvollisuudet, jotta asunnon vuokraus sujuisi molempien osapuolten kannalta reilusti ja lainmukaisesti.

Kuinka paljon vuokraa voi korottaa kerralla?

Suomen lainsäädännössä ei ole määritelty tarkkaa prosenttimäärää tai eurosummaa sille, kuinka paljon vuokraa voi kerralla korottaa. Korotuksen tulee kuitenkin aina olla kohtuullinen ja noudattaa vuokrasopimuksessa määriteltyjä ehtoja. Käytännössä kohtuullisuutta arvioidaan suhteessa yleiseen vuokratasoon, markkina-arvoon ja aiempiin korotuksiin.

Tyypillinen vuosikorotus indeksisidonnaisissa sopimuksissa seuraa elinkustannusindeksin kehitystä. Viime vuosina korotukset ovat olleet noin 1-3% luokkaa, mutta inflaation kiihtyessä indeksikorotukset ovat voineet olla korkeampiakin. Prosenttiperusteisissa korotuksissa yleinen taso on ollut noin 2-4% vuodessa.

Indeksikorotuksen laskentakaava on tyypillisesti:

Uusi vuokra = Vanha vuokra × (Uusi indeksi ÷ Vanha indeksi)

Jos vuokrankorotus tuntuu vuokralaisesta kohtuuttomalta, voi sen riitauttaa ja viedä asian tuomioistuimen käsiteltäväksi. Tuomioistuin voi kohtuullistaa vuokraa, jos se katsoo korotuksen olleen merkittävästi yli alueen markkinatason tai muuten kohtuuton.

Vuokratasoon vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa:

• Asunnon sijainti ja alueen yleinen hintataso
• Asunnon kunto, varustelutaso ja koko
• Kiinteistön kustannusten kehitys
• Alueen vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta

Mitä vuokralaisen tulee tehdä saatuaan ilmoituksen vuokrankorotuksesta?

Kun vuokralainen saa ilmoituksen vuokrankorotuksesta, ensimmäinen askel on tarkistaa korotuksen perusteet ja verrata niitä vuokrasopimuksessa sovittuihin ehtoihin. Vuokralaisen oikeudet on hyvä tuntea tässä tilanteessa. Jos korotus vastaa sovittuja ehtoja, vuokralaisen tulee maksaa korotettu vuokra ilmoitetusta päivästä alkaen.

Vuokralaisen toimintaohjeet vuokrankorotusilmoituksen saatuaan:

1. Tarkista, että korotus perustuu vuokrasopimuksessa mainittuihin ehtoihin
2. Varmista, että korotuksen suuruus on laskettu oikein (esim. indeksikorotuksessa)
3. Tarkista, että ilmoitus on toimitettu riittävän ajoissa (vähintään kuukausi ennen korotusta)
4. Vertaa uutta vuokraa alueen yleiseen vuokratasoon arvioidaksesi sen kohtuullisuutta

Jos korotus vaikuttaa perusteettomalta tai kohtuuttomalta, vuokralaisella on oikeus neuvotella vuokranantajan kanssa. Neuvotteluissa kannattaa esittää perustelut, miksi kokee korotuksen kohtuuttomaksi ja mahdollisesti ehdottaa kompromissia.

Mikäli neuvottelut eivät tuota tulosta ja vuokralainen kokee korotuksen selvästi kohtuuttomaksi, hän voi:

• Hakea neuvoa kuluttajaneuvonnasta tai vuokralaisten etujärjestöistä
• Pyytää sovittelua asuntojen vuokra-asioita käsittelevältä sovittelulautakunnalta
• Viime kädessä viedä asian tuomioistuimeen

On kuitenkin hyvä muistaa, että riitatilanteissa kompromissien löytäminen on usein kaikkien osapuolten etu. Vuokranvälityksen ammattilaisina autamme vuokranantajia ja vuokralaisia löytämään reiluja ratkaisuja tällaisissa tilanteissa.

Yhteenveto: vuokrankorotusten keskeisimmät periaatteet

Vuokrankorotuksissa on tärkeää muistaa muutama perusperiaate, jotka koskevat sekä vuokranantajia että vuokralaisia. Lainmukainen vuokrankorotus edellyttää aina, että korotuksesta on sovittu vuokrasopimuksessa, korotus on kohtuullinen ja siitä ilmoitetaan asianmukaisesti.

Vuokranantajan muistilista:

• Varmista, että vuokrasopimuksessa on selkeät ehdot vuokrankorotuksista
• Ilmoita korotuksesta kirjallisesti vähintään kuukautta ennen
• Perustele korotus sopimuksen mukaisesti (indeksi, prosentti tai muu sovittu peruste)
• Pidä korotus kohtuullisena suhteessa markkinatasoon
• Säilytä dokumentaatio korotuksista mahdollisia riitatilanteita varten

Vuokralaisen muistilista:

• Tarkista vuokrankorotuksen perusteet vuokrasopimuksesta
• Varmista, että korotus on laskettu oikein ja ilmoitettu ajoissa
• Arvioi korotuksen kohtuullisuutta suhteessa yleiseen vuokratasoon
• Neuvottele vuokranantajan kanssa, jos korotus tuntuu kohtuuttomalta
• Hae tarvittaessa apua vuokralaisten etujärjestöiltä tai kuluttajaneuvonnasta

Vuokrasuhteen onnistumisen kannalta avoin kommunikaatio ja luottamus ovat ensiarvoisen tärkeitä. Vuokrankorotuksista kannattaa keskustella hyvissä ajoin ja avoimesti, jotta molemmat osapuolet ymmärtävät tilanteen. Kiinteistötahkolan asiantuntijat auttavat mielellään sekä vuokranantajia että vuokralaisia vuokrasuhteiden kaikissa vaiheissa, mukaan lukien vuokrankorotuksiin liittyvissä kysymyksissä. Asunnon vuokraus sujuu parhaiten, kun pelisäännöt ovat selkeät ja kaikki osapuolet tuntevat oikeutensa ja velvollisuutensa.