Pyydä meiltä tarjous isännöinnistä! Jätä tarjouspyyntö
 
Blogi / Taloyhtiöstrategia sitouttaa suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon

Taloyhtiöstrategia sitouttaa suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon

« Takaisin listaukseen

23
Marraskuu

Ossi Osakas on ostamassa ensimmäistä asuntoaan Helsingin Lauttasaaresta. Asunto vaikuttaa täydelliseltä, mutta isännöitsijäntodistuksessa on maininta julkisivuremontin suunnittelun käynnistämisestä ja lisäksi myös hissit olisivat korjauksen tarpeessa. Tarkempia tietoja remonttien aloituksesta ei paksuista paperinipuista löydy - tai tietoja siitä, kuinka ne tultaisiin rahoittamaan. Ossi päättää soittaa suoraan isännöitsijälle ja kysellä lisää tietoja varmistuakseen ostopäätöksestään.

http://thewritinghall.co.uk/wp-content/uploads/2017/02/ID-100279444.jpgIsännöitsijältä selviää, että julkisivuremontti on tosiaan käynnistymässä. Ossi saa myös alustavan arvion siitä, kuinka paljon remontti tulisi rasittamaan hänen lompakkoaan ja mitä remonttiin kuuluu. Lisäksi isännöitsijä kertoo, että hissien uusimisesta on ollut useamman vuoden ajan puhetta vuosikokouksissa, mutta tarkempia tutkimuksia ei ole vielä tehty.

Kun Ossi on saanut selvyyden yhtiön korjaustarpeesta, seuraavaksi kiinnostaa, että onko alhaiselta kuulostavaan hoitovastikkeeseen odotettavissa korotuspaineita ja olisiko julkisivuremonttia mahdollista maksaa pois kerralla. Isännöitsijä kertoo asiantuntevasti vastaukset Ossin kysymyksiin. Viimeisenä Ossia kiinnostaa vielä, että onko taloyhtiössä hyvä yhteishenki asukkaiden kesken ja järjestetäänkö yhteisiä tapahtumia usein. Myös kiinnostaa, että ovatko asukkaat olleet tyytyväisiä asuntojensa vesikalusteisiin, kun aiemmassa vuokra-asunnossa oli ongelmia vedenpaineiden kanssa. Isännöitsijä pyrkii parhaansa mukaan vastaamaan Ossia askarruttaviin kysymyksiin.

Mitä jos nämä kaikki tiedot löytyisivätkin jo valmiiksi isännöitsijäntodistuksesta liitteenä - taloyhtiöstrategiasta?

Taloyhtiöstrategia, kuinka se laaditaan ja mitä siihen kuuluu?

Suunnitelmallisen kiinteistönpidon edellytyksenä on taloyhtiöstrategian laatiminen. Strategiaa ohjaa taloyhtiön tekemistä, minkälaisia valintoja teknisen kunnon ja asumisviihtyvyyden parantamiseksi tehdään. Taloyhtiöstrategiaa lisää myös hallinnon läpinäkyvyyttä, ennakoi asumisen kustannuksia ja ottaa osakkaat osallistumaan vahvemmin päätösten tekoon.

Taloyhtiön strategian laatimiseen tarvitaan kolmen eri osa-alueen selvityksiä:

Taloyhtiön tekninen kunto

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki vaatii hallitusta esittämään vuosittain varsinaiselle yhtiökokoukselle vähintään viiden vuoden korjaustarvesuunnitelman. Tämän suunnitelman ei kuitenkaan tarvitse perustua kuin hallituksen omaan näkemykseen kiinteistön kunnosta. Lisäksi vuosia tai arvioita korjausten kuluille ei tarvitse osakkaille esittää.

Strategian laadinnassa on suositeltavaa kuitenkin pyytää arvio kiinteistön kunnosta alan ammattilaiselta. Hyvän taloyhtiöstrategian laadinnassa on olennaista, että korjaukset - niin pienet kuin suuretkin - ovat suunniteltuja ja niiden kustannuksiin pystytään varautumaan etukäteen. Tätä varten kiinteistön kunnon selvittämiseksi tulee teettää kuntoarvio, jossa tutkitaan aistin varaisesti ja rakenteita rikkomatta kiinteistön kunto. Tämän arvion perusteella laaditaan kiinteistölle vähintään kymmeneksi vuodeksi korjaussuunnitelma hinta-arvioineen ja toteutusaikaehdotuksineen. Kiinteistö-Tahkola on kilpailuttanut tämän tuotteen asiakkaalle valmiiksi ja saat siitä lisätietoa omalta isännöitsijältäsi.

Taloussuunnitelma

Varsinkin vanhemmassa taloyhtiössä taloussuunnitelman laatiminen korostuu, kun korjattavia rakenteita on enemmän. Taloudellisessa suunnitelmassa vastikkeet ennakoidaan mahdollisimman pitkälle tulevaisuuteen sillä tiedolla, joka nykyhetkellä on saatavilla. Kun vastikkeiden mahdollinen nousu on osakkaille jo valmiiksi tiedossa ja toiminta suunnitelmallista, tieto vastikkeen noususta otetaan huomattavasti myönteisemmin vastaan. Taloussuunnitelmaa tulee päivittää vuosittain taloyhtiön strategiaan.

http://www.emawebsite.org/gallery/Tips%20for%20maintaining%20a%20healthy%20house%20pictures/Tips-for-maintaining-a-healthy-house.jpgYksinkertaisessa taloussuunnitelmassa on esitetty vuosittain ennustettu hoitovastike sekä perustelut ennustetulle nousulle. Esim. 2018 – 4,50 €/m2/kk -> 2019 – 4,60 €/m2/kk (korjaustarve lisääntyy, palvelutoimittajien hinnannousu). Lisäksi voidaan suunnitella esimerkiksi erillisen korjausvastikkeen keräämisen aloittamista vuonna 2019, jos korjaussuunnitelman mukaisesti lämmönjakokeskuksen uusiminen on tiedossa vuonna 2021.

Asukaskysely

Taloyhtiöstrategian olennaisin peruspilari on asukaskysely. Sen tarkoituksena on selvittää, miten taloyhtiön omistajat eli osakkaat itse haluavat kehittää taloyhtiönsä palveluita ja toimintoja sekä kuinka korjaukset tulisi suorittaa. Kyselyissä osakkaat voivat antaa hallitukselle ja isännöitsijälle myös avointa palautetta ja kehitysehdotuksia toimintaansa varten. Kiinteistö-Tahkola toteuttaa vuosittain kaikkiin asukasyhtiöihinsä asukaskyselyn.

 

Miten kirjoitan nämä kolme osa-aluetta strategiaksi?

Taloyhtiön strategia on aina taloyhtiön itsensä näköinen. Se voi olla kymmenien sivujen mittainen opus ja toisaalta se voi olla tiivistetty muutamille sivuille kertomaan vain oleellisimmat asiat näistä kolmesta asiasta. Suositeltavaa on pitää strategia mahdollisimman lyhyenä, mutta informatiivisena, jotta sen päivittäminen vuosittain on helppoa ja käsittely yhtiökokouksessa onnistuu tehokkaasti. Taloyhtiöstrategian voi rakentaa esimerkiksi näistä väliotsikoista:

Taloyhtiön perustiedot (valmistumisvuosi, rakennuttaja, ilmanvaihtojärjestelmä, vesikatemateriaali jne.)

Nykytila (ikäjakauma, vuokralaisten määrä, kiinteistöhuolto/talonmies, palvelutoimittajat, vastikelajit jne.)

Suoritetut korjaukset (luettelo taloyhtiön teettämistä korjauksista)

Suunnitellut korjaukset (suunnitellut korjaustoimet kustannus -ja ajankohtaennusteineen)

Taloussuunnitelma (ehdotetut vastikkeet perusteluineen esim. seuraavalle viidelle vuodelle)

Asukaskyselyn johtopäätökset (esim. asukkaat pitävät ympäristöä turvallisena, tiedottamista toivotaan enemmän)

Strateginen linjaus (esim. turvallisuudesta pidetään huolta, valaistusta lisätään, parvekkeiden kunto selvitetään kuntotutkimuksella vuonna 2020, suunnitellaan käytävänäyttöjen hankintaa jne.)

Näillä väliotsikoilla saat laadittua taloyhtiöllesi jo hyvin pätevän suunnitelman, joka ohjaa taloyhtiön toimintaa.

 

Suunnitelmallisin terveisin,

 

Pyry Verainen

isännöitsijä