Mitä kuluja vuokranantaja voi periä siivousvelvollisuuden laiminlyönnistä?

Vuokranantajalla on oikeus periä vuokralaiselta siivouskuluja, jos tämä on laiminlyönyt siivousvelvollisuutensa. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokralaisen on pidettävä huoneisto asianmukaisessa kunnossa ja luovutettava se siistissä kunnossa takaisin. Jos näin ei tapahdu, vuokranantaja voi laskuttaa siivouksesta aiheutuneet kohtuulliset kustannukset, kuten ammattimaisen siivouspalvelun käytön, erityispuhdistukset ja mahdolliset korjaussiivoukset. Nämä kulut voidaan vähentää vuokravakuudesta tai laskuttaa erikseen, mikäli ne on asianmukaisesti dokumentoitu.

Mitkä ovat vuokralaisen siivousvelvollisuudet lain mukaan?

Vuokralaisen siivousvelvollisuudet perustuvat lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta (AHVL), jonka mukaan vuokralaisen tulee hoitaa huoneistoa huolellisesti sekä vuokra-aikana että sen päättyessä. Lain 25 §:n mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti ja palautettava se vuokranantajalle sellaisessa kunnossa kuin normaali, huolellinen asuminen edellyttää.

Vuokra-ajan kuluessa vuokralaisen velvollisuuksiin kuuluu tavanomainen puhtaanapito, kuten lattioiden imurointi ja moppaus, kylpyhuoneen puhdistus, keittiön siistiminen sekä yleinen pölyjen pyyhkiminen. Nämä ovat osa normaalia asumista, eikä niiden laiminlyönnistä voi yleensä periä kuluja vuokrasuhteen aikana, ellei siitä aiheudu vahinkoa asunnolle.

Vuokrasuhteen päättyessä vuokralaisen on suoritettava loppusiivous, johon kuuluu yleensä:

• Lattioiden perusteellinen puhdistus
• Kylpyhuoneen ja WC:n perusteellinen siivous
• Keittiön pintojen, lieden, uunin ja jääkaapin puhdistus
• Kaappien ja säilytystilojen tyhjennys ja pyyhintä
• Ilmanvaihtoventtiilien puhdistus
• Ikkunoiden pesu (jos erikseen sovittu)

Vuokrasopimuksessa voidaan tarkentaa siivousvaatimuksia, joten se on aina syytä tarkistaa. Monissa vuokrasopimuksissa on tarkkoja määräyksiä loppusiivouksen laajuudesta, ja nämä sopimusehdot sitovat vuokralaista, ellei niitä voida pitää kohtuuttomina.

Miten vuokranantaja voi todistaa siivousvelvollisuuden laiminlyönnin?

Vuokranantajan on pystyttävä selkeästi osoittamaan, että vuokralainen on laiminlyönyt siivousvelvollisuutensa. Tärkein todistuskeino on huolellisesti tehty dokumentaatio asunnon kunnosta sekä vuokrasuhteen alussa että sen päättyessä. Tämä luo vertailupohjan, joka osoittaa normaalin kulumisen ylittävät siivoustarpeet.

Tehokkaimpia todistuskeinoja ovat:

• Valokuvat ja videot – kattavat kuvat asunnon kaikista tiloista sekä sisäänmuutto- että poismuuttovaiheessa
• Sisään- ja poismuuttotarkastukset – kirjalliset tarkastuspöytäkirjat, jotka molemmat osapuolet allekirjoittavat
• Todistajat – puolueettoman henkilön läsnäolo tarkastuksissa
• Ammattilaisen lausunto – siivousyrityksen arvio siivouksen puutteista ja niiden korjaamiseen tarvittavista toimenpiteistä

Erityisen tärkeää on tehdä poismuuttotarkastus mahdollisimman pian vuokralaisen muuton jälkeen, mielellään samana päivänä tai viimeistään 2-3 päivän sisällä. Näin voidaan selkeästi osoittaa, että havaitut puutteet ovat vuokralaisen vastuulla eivätkä ole syntyneet poismuuton jälkeen.

Vuokranantajan kannattaa dokumentoida myös kaikki viestintä vuokralaisen kanssa siivousasioista. Sähköpostit, tekstiviestit ja muut kirjalliset huomautukset siivousvelvollisuuden laiminlyönnistä voivat toimia todisteina mahdollisessa riitatilanteessa.

Mitä kustannuksia vuokranantaja voi laskuttaa siivouksesta?

Vuokranantaja voi laskuttaa vuokralaiselta vain ne siivouskulut, jotka ovat suoraan aiheutuneet siivousvelvollisuuden laiminlyönnistä ja ovat kohtuullisia markkinahintoihin nähden. Hyväksyttäviä kustannuksia ovat:

• Ammattimaisen siivouspalvelun käytöstä aiheutuneet kulut
• Siivoustuntien hinnat markkinahintojen mukaisesti
• Erityispuhdistusten kustannukset (esim. mattojen, verhojen tai ikkunoiden pesu)
• Hajunpoistokäsittelyt (esim. tupakoinnin aiheuttaman hajun poisto)
• Puhdistusaineiden ja -välineiden hankinnat, jos ne ovat olleet välttämättömiä
• Jätteenkuljetuskulut, jos vuokralainen on jättänyt huoneistoon tavaraa

Vuokranantajan tulee pyytää siivouksesta aina eritelty lasku, josta ilmenee tehdyt toimenpiteet, niihin käytetty aika ja veloitusperusteet. Pelkkä kokonaissumma ei riitä, vaan kulujen on oltava jälkikäteen tarkistettavissa.

On huomattava, että vuokranantaja ei voi laskuttaa tavanomaisen kulumisen korjaamisesta. Esimerkiksi normaalisti kellastuneiden seinien maalausta tai vuosien asumisen jälkeen kuluneiden pintojen uusimista ei voida pitää siivousvelvollisuuden laiminlyöntinä, vaan ne kuuluvat vuokranantajan vastuulle.

Miten vuokravakuuden käyttö siivouskuluihin toimii käytännössä?

Vuokravakuus on tarkoitettu kattamaan vuokralaisen sopimusrikkomuksista aiheutuvia kuluja, mukaan lukien siivousvelvollisuuden laiminlyönnistä johtuvat kustannukset. Vuokranantajan tulee noudattaa tarkkaa prosessia käyttäessään vakuutta siivouskuluihin:

Vakuuden käyttö siivouskuluihin etenee seuraavasti:

• Dokumentoi asunnon kunto huolellisesti vuokralaisen poismuuton yhteydessä
• Ilmoita vuokralaiselle kirjallisesti havaitut puutteet siivouksessa mahdollisimman pian
• Hanki tarjous tai lasku ammattimaiselta siivousyritykseltä
• Toimita vuokralaiselle kirjallinen erittely kustannuksista ja perusteet vakuuden pidättämiselle
• Anna vuokralaiselle mahdollisuus korjata puutteet itse, mikäli se on käytännössä mahdollista
• Palauta jäljelle jäävä osa vakuudesta viipymättä kulujen vähentämisen jälkeen

Vuokralaisella on oikeus kiistää vakuudesta tehtävät vähennykset. Jos osapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen, asia voidaan viedä kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi tai viime kädessä käräjäoikeuteen. Vuokranantajan on tärkeää muistaa, että todistustaakka siivousvelvollisuuden laiminlyönnistä on hänellä.

Vakuuden käytössä on noudatettava kohtuullisuutta, ja vakuudesta voidaan vähentää vain todelliset, dokumentoidut kustannukset. Vakuuden pidättäminen kokonaan vähäisten puutteiden vuoksi ei ole lainmukaista.

Miten vuokranantaja ja vuokralainen voivat välttää siivouskiistoja?

Siivouskiistojen välttämiseksi sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannattaa panostaa ennakoiviin toimenpiteisiin ja selkeään viestintään. Parhaita käytäntöjä ovat:

Vuokrasuhteen alussa:

• Selkeät, kirjalliset siivousohjeet vuokrasopimuksen liitteenä
• Yksityiskohtainen sisäänmuuttotarkastus valokuvineen
• Yhteinen ymmärrys siitä, missä kunnossa asunto tulee palauttaa

Vuokrasuhteen aikana:

• Säännöllinen viestintä puhtaanapitoon liittyvistä odotuksista
• Välitarkastukset tarvittaessa, erityisesti pitkissä vuokrasuhteissa
• Nopea reagointi havaittuihin ongelmiin

Vuokrasuhteen päättyessä:

• Selkeät ohjeet loppusiivouksesta hyvissä ajoin ennen muuttoa
• Yhteinen lopputarkastus, jossa molemmat osapuolet ovat paikalla
• Kirjallinen tarkastuspöytäkirja, jonka molemmat allekirjoittavat

Ammattimainen kiinteistönvälitys- ja isännöintitoimisto voi auttaa näiden käytäntöjen toteuttamisessa. Ammattilaiset tuntevat sekä lainsäädännön että hyvät käytännöt, ja heillä on valmiit prosessit ja lomakkeet tarkastusten tekemiseen ja dokumentointiin.

Myös siivousohjeista on hyvä tehdä mahdollisimman konkreettiset, jopa huonekohtaiset, jotta vuokralainen tietää tarkalleen, mitä häneltä odotetaan. Tämä vähentää väärinymmärrysten ja tulkinnanvaraisuuden riskiä ja ehkäisee siten riitatilanteita.

Riitatilanteiden varalta on hyvä tietää, että kuluttajariitalautakunta ja tuomioistuimet ovat linjaneet useissa päätöksissään siivousvelvollisuuden sisältöä ja kohtuullisia kustannuksia. Avoin keskustelu ja kohtuullisuus molemmin puolin on kuitenkin aina paras tapa välttää riitoja.