Pyydä meiltä tarjous isännöinnistä! Jätä tarjouspyyntö
 
Blogi / Isännöintisopimuksen sisältä

Isännöintisopimuksen sisältö, mitä hintaan kuuluu?

« Takaisin listaukseen

17
Tammikuu

KUVITUS_Lista_pieni.jpgEri yrityksien, julkishallinnon organisaatioiden ja jopa yksityisten ihmisten toiminnasta tehdään vuosittain erilaisia reklamaatioita. Osa reklamaatioista on hyvinkin aiheellisia, toiminta ei ole yltänyt sille tasolle, mitä asiakkaalla olisi ollut oikeus olettaa. Osa reklamaatioista taas liittyy siihen, että odotusarvo ja todellisuus eivät ole kohdanneet. Niissä tilanteissa on monesti kyse myös myyntitilanteissa muodostuneista mielikuvista ostettavan tuotteen tai palvelun tasosta. Joskus syynä on myös se, että asiakas ei jostain syystä tunne sopimuksen sisältöä ja reklamoi sellaisesta asiasta, joka ei ole alun perinkään kuulunut hintaan.

Onko se sitten asiakkaan vika, ettei hän tunne taustaa riittävän hyvin? Ei varmasti ole, lähes poikkeuksetta kyse on siitä, että viestiminen sovitusta on epäonnistunut. Myös me olemme aina silloin tällöin saaneet asiakkailta reklamaatioita, joita käsitellessä on tullut ilmi, että odotettu palvelutaso on joko poikennut sopimuksen mukaisesta tasosta tai sitten asiakkaalla ei ole ollut riittävästi tietoa siitä, mitä sopimukseen kuuluu. Meidän alallamme tämä on kohtuullisen yleistä koska ei ole olemassa standardimallia siitä, mitä palveluun tulee kuulua ja mitä ei. Toisekseen usein sopimuksen sisältö on vain hallituksen tiedossa, muut osakkaat ja asukkaat ovat arvioiden varassa.

VALOKUVA_Hallitus-kokous-JTU13012013_238_pieni.jpgSopimuksien sisällöissä on valtavia eroja, on sellaisia Mersusopimuksia, joissa kiinteään palkkioon on sisällytetty kaikki mahdollinen, mitä voidaan kuvitella tulevan vastaan. Toisena äärilaitana ovat sellaiset sopimusmallit, joissa kiinteään palkkioon ei kuulu juurikaan mitään, vaan se vaikuttaa enemmän liittymismaksulta ja kaikki varsinainen työ laskutetaan erikseen. Sitten on laaja kirjo erilaisia sopimusmalleja näiden väliltä.

Mihin isännöintisopimuksen sisältö perustuu?

Tähän kysymykseen ei valitettavasti pysty vastaamaan yhdellä sanalla. Monesti oletetaan, että sisältö pohjautuu sellaisenaan asunto-osakeyhtiölakiin tai johonkin muuhun lakiin. Tämä ajatus ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Asunto-osakeyhtiölaissa kyllä kirjoitetaan isännöitsijästä ja isännöitsijän tehtävistä ja on olemassa lakisääteisiä tehtäviä, joita hallitus voi sopimuksen pohjalta siirtää isännöitsijän hoidettavaksi. Ensimmäisenä kohtana asunto-osakeyhtiölaissa, jossa puhutaan isännöitsijän tehtävästä on 7:n luvun alussa oleva teksti:  ” Yhtiöllä on oltava hallitus. Sillä voi olla myös isännöitsijä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää.” Isännöitsijän valinta ei toisin sanoen ole pakollinen asia, mutta nykyisin lähes kaikilla isoimmilla taloyhtiöillä on isännöitsijä ja pienilläkin se on yhä tavallisempaa. Tämä on ajankuvaan kuuluva ilmiö, jonka mukaisesti vapaa-aika halutaan rauhoittaa harrastuksille ja kaikki mahdollinen ulkoistetaan ammattilaisille.

Asunto-osakeyhtiölaissa mainitaan isännöitsijän tehtävästä myös ”Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.” Hyvin ympäripyöreää tekstiä siis, huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua…  Kun Asunto-osakeyhtiölakia luetaan eteenpäin, löytyy sieltä vähän tarkempi kuvaus siitä, mitä isännöitsijän tehtäviin kuuluu:  ”Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. «Isännöitsijä» vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi. «Isännöitsijä» saa ryhtyä 2 §:n 2 momentissa tarkoitettuihin toimiin vain hallituksen valtuutuksen perusteella tai jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Viimeksi mainitussa tapauksessa hallitukselle on mahdollisimman pian annettava tieto toimista.”

Toisin sanoen isännöitsijä hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa ja taloutta sekä huolehtii siitä, että kiinteistö ja rakennus tulee hoidettua asianmukaisesti. Niin kuin huomaatte, lakiin on kyllä kirjoitettu jotain isännöitsijän tehtävistä, mutta voisi sanoa sen olevan makrotasolle jäävää ohjausta. Huomattavasti yksityiskohtaisemmin isännöitsijän tehtäväkentästä kerrotaan tehtäväluettelossa, joka on isännöintisopimuksen liitteenä. Tehtäväluettelossa on yleensä määritelty hyvin yksityiskohtaisesti mitä ylipäätään sopimuksen mukaisesti tehdään ja mikä tehtävistä kuuluu kiinteään kuukausihintaan ja mikä taas laskutetaan erikseen hinnaston tai muun sopimuksen mukaan.

 

Sopimuksien hinnoittelu

KUVITUS_Remontin suunnittelu-piirroskuva_pieni.JPGKun hallitus pyytää tarjouksia isännöinnistä, yleensä pyritään määrittämään mitä tehtäviä halutaan kiinteän kuukausihinnan piiriin ja mitä taas isännöintiyrityksellä on lupa veloittaa erikseen. Haastavaksi tilanteen tekee se, että annetuissa tarjouksissa on laaja kirjo erilaisia hinnastoja ja ne eivät yleensä vastaa täysin siihen mitä on pyydetty. Tähänkin on olemassa luonnollinen selitys. Isännöintiyrityksissä pyritään välttämään ylimääräistä hallintoa, jota väistämättä syntyisi jos sopimussisällöt vaihtelisivat asiakkaiden välillä. Lisäksi isännöintiyrityksien palvelutarjonnassa on eroa, yhtenä esimerkkinä on tekninen isännöinti, jossa tarjonnan kirjo on erittäin laaja. Osa alan toimijoista tarjoaa erittäin kattavaa teknistä isännöintiä, osalla ei ole mitään tarjontaa ja osalla taas on välimuoto näille kahdelle. Se on kuitenkin hyvä pitää mielessä, että useimmat lisäpalvelut erillisveloitettavia. Niistä lähetetään lasku joko osakkaalle/asukkaalle tai kustannus veloitetaan yhtiöltä.

Miksi ei sitten voida tehdä sopimusta, joka pitäisi sisällään kaiken mahdollisen? Olisihan se mahdollista, mutta sellainen sopimus edellyttäisi isännöintiyritykseltä varautumista kyseisiin tarpeisiin, varautumisesta aiheutuisi kustannuksia, jotka väistämättä siirtyisivät isännöintisopimuksen hintoihin mukaan. Ei siis ole yhtiöiden eikä isännöintiyrityksien etu pitää turhaan todellista tarvetta laajempaa tarjontaa varan vuoksi tarjolla. Tärkeintä olisi, että lakisääteiset palvelut tulee hoidettua, lisäpalveluita sitten tarpeiden mukaan. Moni toimija on ratkaissut lisäpalveluiden tarjonnan solmimalla yhteistyösopimuksia eri yrityksien kanssa siten, että lisäpalvelut ostetaan niistä aina kun tulee tarvetta.

KUVITUS_lasku_pieni.JPGMonesti törmää tilanteeseen, jossa muutostyötä tekevä osakas kertoo kuulleensa kaveriltaan, että heidän isännöitsijänsä on vaikkapa huoneistoremontin yhteydessä tullut paikan päälle käymään. Käynnin yhteydessä tämä on katsonut mitä voi tehdä ja miten se kannattaa tehdä. Osakkaalta on jäänyt näkemättä työstä lähetetty erillislasku, joka on mennyt taloyhtiön maksettavaksi. Tässä piilee yhdenlainen vaara taloyhtiölle, helposti tuotetaan palveluita, joissa tärkeimpänä moottorina on yrityksen oma laskutus.

Summana tälle kokonaisuudelle voisi sanoa, että isännöintipalveluiden ostaminen alkaa olemaan sen verran haastavaa, että siihenkin tarvittaisiin vahvaa osto-osaamista. Pitäisi osata esittää oikeat kysymykset oikeisiin kohtiin. Lisäksi hallituksen ja isännöitsijän pitäisi yhdessä viestiä siitä, mitä taloyhtiö ostaa isännöitsijältä. Olisi kaikkien edun mukaista jos odotusarvo ja todellisuus kohtaavat.

Taneli Kalliokoski