Pyydä meiltä tarjous isännöinnistä! Jätä tarjouspyyntö
 
Blogi / Rahastoinnit

Rahastoida vai ei rahastoida, siinä vasta pulma...

« Takaisin listaukseen

11
Huhtikuu

 

 

Lähes kaikissa taloyhtiöissä käsitellään vuosittain yhtiökokouksen asialistalla kohta, jossa lukee suunnilleen näin: ”Päätetään lainanlyhennysrahaston kartuttamisesta enintään osakkaiden tekemien hanke- ja lainaosuus-suorituksien määrällä.” Melkein poikkeuksetta tämän kohdan käsittely menee ilman keskustelua muodollisuutena, miksiköhän?

Olen melko varma siitä, että aika isolle osalle kokoukseen osallistujista kohdassa päätettävä asia on abstraktia terminologiaa, jonka perussisältöä ei ymmärretä ollenkaan. Joskus tästä saa kuulla havainnollisia esimerkkejä kun vaikkapa korjauksia esitetään rahoitettavaksi lainan sijasta lainanlyhennysrahastossa olevilla varoilla. Ne ovat sellaisia tilanteita, joissa ammatti-isännöitsijä miettii kuumeisesti, miten selittää asia tavalla, joka ei aseta kysyjää huonoon valoon. Joskus siinä onnistutaan paremmin, joskus huonommin, välillä joku osakkaista lähtee kokouksesta pois suuttuneena. Monesti mietin näissä tilanteissa, että olisipa tästä aiheestakin opetettu vaikka yläasteella perusasiat…

Kirjoitan tähän blogiini pienen tiivistelmän siitä, mitä rahastointi tarkoittaa ja mitä se ei tarkoita. Lähdetään liikkeelle siitä perusasiasta, että taloyhtiön perustehtävä on tuottaa osakkailleen ja asukkailleen asumispalveluita, liikeyrityksistä poiketen voiton tavoittelu ei kuulu asunto-osakeyhtiön tehtäviin. Tämä aiheuttaa kuitenkin kirjanpidossa haasteita kun taloyhtiö on samalla tavalla verotusobjekti kuin mikä tahansa yritys. Onneksi kirjanpitolakiin, asunto-osakeyhtiölakiin ja Kilan ohjeisiin on tehty jouston mahdollisuuksia taloyhtiöille. Esimerkiksi poistoissa taloyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden kohdalla auttaa kun suunnitelman mukaiset poistot eivät koske näitä ollenkaan, poistot tehdään puhtaasti tarvelähtöisesti. Toisena esimerkkinä on otsikkorivillä puhuttu rahastointi.

 

MITÄ RAHASTOINTI TARKOITTAA TILINPÄÄTÖKSESSÄ?

 

Mitä rahastointi sitten tarkoittaa? Kaikki tietävät, että taloyhtiöiden tileille tulee rahaa eri lähteistä, eri käyttötarkoituksia varten. Muutamaa Helsingin kantakaupungin taloyhtiötä lukuun ottamatta osakkaat maksavat yhtiöille hoitovastiketta, lähes kaikki maksavat myös vesimaksuja, taloyhtiö voi ottaa pääomavastikelainaa mm. remonttikulujen kattamiseen. Niissä taloyhtiöissä joissa pääomavastikelainaa on nostettu, maksetaan myös pääomavastiketta lainan kulujen, korkojen ja lyhennyksien kattamiseksi. Lisäksi osakkailla on yleensä mahdollisuus maksaa lainaosuutensa tai ison remontin päättyessä hankeosuutensa, joko osittain tai kokonaan.

Kun osakas maksaa laina- ja hankeosuutensa tai lyhentää lainaa pääomavastikkeilla ollaan tilanteessa, jossa tulot näkyvät täysimääräisesti yhtiön tilillä, mutta kuluista näkyvät ainoastaan korko- ja rahoituskulut, lyhennyksien osuutta tuloslaskelmasta ei löydy kuin tulopuolelta. Tähän on tarjolla lääke, eli tuo otsikossa mainittu rahastointi. Rahastointi tarkoittaa käytännössä sitä, että osakkaan maksamat laina- ja hankeosuussuoritukset sekä joskus myös pääomavastikkeilla lyhennettävä laina, siirretään tuloslaskelmasta kirjanpidollisesti pois. Toisin sanoen tehdään kirjaus, jolla tulo siirtyy näennäisesti taseeseen tilille, jonka nimi on lainanlyhennysrahasto. Mitä niille rahoille sitten tapahtuu? Ei yhtään mitään tuossa vaiheessa, koska niitä rahoja ei enää ole yhtiön tilillä. Laina- ja hankeosuussuoritukset vain käväisevät tilillä, ne maksetaan yleensä jo samana päivänä lainottajapankkiin.

KAIKKIEN OSAKKAIDEN INTRESSIT HUOMIOITAVA RAHASTOINNISSA

 

Mikä rahastointikysymyksestä tekee haasteellisen myös päätöksen sisällön kannalta, on kysymys, jonka vastauksen pitäisi olla selvänä kaikille taloyhtiössä päätöksiä tekeville. Karkeasti ottaen taloyhtiöiden osakkaat voisi jakaa kahteen kategoriaan, joilla tässä kysymyksessä on erilaiset intressit, nimittäin asuviin osakkaisiin ja sijoittajaosakkaisiin. Asuville osakkaille tämä ei ole kysymyksenä yleensä kovin tärkeä. Asiat, mihin ehkä tulee kiinnitettyä huomiota, koskevat sitä minkälainen vaikutus ratkaisulla on taloyhtiön poistopohjaan ja sen riittävyyteen. Toinen mitä saatetaan miettiä, on rahastoimatta jättämisen takia mahdolliset veroseuraamukset yhtiölle, joilla on vaikutusta omaan maksuosuuteen. Sijoittajaosakkaalle kysymys on kuitenkin paljon isompi, yhtiön tekemällä päätöksellä kun on vaikutus henkilökohtaisen verotuksen toteutumiseen.

Kun sijoittajaosakas maksaa lainaosuussuorituksen tai pääomavastiketta yhtiön tilille, on suoritus vähennyskelpoinen henkilökohtaisessa verotuksessa vain jos yhtiö ei sitä rahastoi, rahastoidun suorituksen vähentäminen ei ole mahdollista. Rahastoinnissa on veroteknisesti kyse siitä, että yhtiö käyttää verohyödyn itse ja sitä ei silloin voi käyttää osakas, lain mukaan se on mahdollista vain toiselta osapuolelta. Eli silloin kun yhtiö siirtää rahan verotettavista tuloista pois, ei osakkaalla ole sitä mahdollista tehdä. Tämä realiteetti huomioiden ammatti-isännöitsijät useimmiten suosittelevat yhtiölle kompromissiratkaisua, joka mahdollistaa molempien intressien huomioimisen kohtuullisesti. Kompromissi, jota yleensä esitetään, on sellainen, että kaikki hanke- ja lainaosuussuoritukset rahastoidaan täysimääräisesti, kun taas pääomavastike tuloutetaan yhtiön tuloslaskelmaan kokonaan. Näin isot summat, joita lainaosuussuoritukset pääosin ovat, siirretään tuloslaskelmasta pois ja pääomavastikkeiden tuoma tulos käsitellään poistojen avulla pois tuloslaskelmasta.

Enää on yksi isompi kysymys rahastoinnista vastaamatta. Voidaanko rahastointia aina käyttää jos yhtiökokous niin päättää? Vastaus tähän on kielteinen, rahastointia voidaan käyttää vain ja ainoastaan jos hanke, jota varten laina on nostettu, aktivoidaan yhtiön taseeseen. Kun hanke on kirjattu kuluksi, voidaan lainaosuussuorituksien vastaparina käyttää vahvistettuja tappioita, tietenkin sillä edellytyksellä, etteivät tappiot ole vanhentuneet tai muuten muuttuneet käyttökelvottomiksi, mutta siitä aiheesta kirjoittelen myöhemmin erikseen.

 

Taneli Kalliokoski