Pyydä meiltä tarjous isännöinnistä! Jätä tarjouspyyntö
 
Blogi / Kiinteistötahkola lähtee someen!

Kiinteistötahkola lähtee someen!

« Takaisin listaukseen

7
Huhtikuu

Avasimme Kiinteistötahkola Isännöinti Facebook-sivut 1.3. Nyt on seuraavan askeleen vuoro tässä some maailmassa, aloitamme blogien julkaisemisen kotisivullamme. Blogia päivitetään aluksi kaksi kertaa kuukaudessa ja Facebook-sivut päivittyvät mm. ajankohtaisilla artikkeleilla noin kerran viikossa.

Blogilla ja Facebook-sivuilla pyritään antamaan tiedonjanoisille lukijoille faktatietoa asunto-osakeyhtiön ajankohtaisista asioista. Ensimmäisinä aiheina blogissa käsitellään mm. yhtiökokouksen etenemistä, rahastointipäätöstä, parveketupakointia, huolto- ja isännöintisopimuksen sisältöä ja isännöitsijän päivää.

Blogeissa pureudutaan myös uuden asunnon ostoon valmistuvasta taloyhtiöstä sekä taloyhtiön arjen käynnistämiseen liittyviin asioihin.

Ensimmäisenä lähdetään liikkeelle yhtiökokouksesta ja sen yksityiskohdista.

Yhtiökokous

Yhtiökokous on monessa taloyhtiössä vuoden tärkein kokous. Yhtiökokouksessa käydään läpi päättyneen tilikauden tilinpäätös ja tilintarkastus- sekä toimintakertomus, valitaan taloyhtiölle uusi hallitus sekä päätetään vastikkeista kuluvalle vuodelle.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa käsitellään usein vain yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Osakas voi vaatia myös haluamiaan asioita käsiteltäväksi yhtiökokouksessa ilmoittamalla vaateensa hallitukselle kirjallisesti. Vaateen täytyy kuitenkin koskea yhtiökokouksen päätösvaltaan kuuluvia asioita, eikä hallituksen tai isännöitsijän päätäntävallan alaisia asioita voida alistaa yhtiökokouksen päätettäviksi. Näitä ovat esimerkiksi huoneiston haltuunottovaroitukset.

  1. Kokouksen avaaminen, valitaan kokoukselle puheenjohtaja ja sihteeri

Yleensä hallituksen puheenjohtaja tai isännöitsijä avaa yhtiökokouksen ja toivottaa osallistujat tervetulleiksi. Kokous yleensä ehdottaa hallituksen puheenjohtajaa yhtiökokouksen puheenjohtajaksi ja isännöitsijää sihteeriksi. Kokouksen läsnäolijoista voi kuitenkin kenet tahansa valita tähän tehtävään mikäli niin päätetään. Puheenjohtajaksi on hyvä valita sellainen henkilö, jolla on kokemusta kokouskäytännöstä.  

 

  1. Valitaan kaksi pöytäkirjan tarkastajaa ja ääntenlaskijat

Pöytäkirjan tarkastajat valitaan kokouksen läsnäolijoista ja he voivat myös samalla toimia ääntenlaskijoina. Näihin tehtäviin voidaan myös valita eri henkilöt.

  1. Todetaan läsnäolijat

Kokouksen läsnäolijat todetaan osakeluettelon perusteella. Osanottajat voidaan merkitä joko silloin kun osakkaat saapuvat paikalle tai nimenhuudolla kokouksen avaamisen jälkeen. Läsnäolijoiden toteamisen hoitaa useimmiten isännöitsijä. Osakkailla on mahdollisuus ottaa kokoukseen mukaan avustaja. Avustajan läsnäolo mainitaan osanottajaluettelossa. Osakkaalla, joka ei pääse itse osallistumaan kokoukseen, on mahdollisuus valtuuttaa haluamansa taho edustajakseen. Valtuutus todetaan valtakirjan avulla. Valtakirja voi olla nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan myös muukin kuin kirjallinen allekirjoitettu valtakirja, kuten tekstiviesti tai sähköposti. Peruslähtökohta on, että valtuutus täytyy voida osoittaa luotettavalla tavalla

Vuokralaiset voivat osallistua, kun kokouksessa käsitellään järjestysmääräyksiä tai muita yleisiä tiloja koskevia remontteja, kuten linjasaneerauksesta tai julkisivuremontista. Kokouskutsu on näissä tilanteissa lähetettävä myös vuokralaisille viimeistään 2 viikkoa ennen kokousta. Vuokralaisilla ei ole äänioikeutta, ainoastaan läsnäolo- ja puheoikeus.

  1. Todetaan kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuus

Kokous voidaan todeta lailliseksi ja päätösvaltaiseksi, kun kokouskutsut on lähetetty osakkaille viimeistään 2 viikkoa ja aikaisintaan 4 viikkoa ennen kokousta ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty toisin, koollekutsumisaikaa voidaan pidentää lain maksimiajasta. Kokouskutsut on toimitettava osakkaille yhtiöjärjestyksen kerrotulla tavalla. Nykyään kokouskutsut voi lähettää osakkaalle myös sähköpostitse, jos osakas on antanut suostumuksensa tähän.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kokouskutsut lähetettävän myös kirjattuna kirjeenä, jolloin kokouskutsut täytyy toimittaa postitse kaikille osakkaille.

  1. Vahvistetaan kokouksen työjärjestys

Kokouksen työjärjestys vahvistetaan, jos kokoukseen osallistuvilla osakkailla ei ole huomautettavaa esityslistaan. Yhtiökokouksessa asialistalle ei voida lisätä päätösasioita enää kokouksen aikana, ainoastaan hallitukselle annettavat evästykset ovat mahdollisia.

  1. Kannatusmenettelyn hyväksyminen

Kannatusmenettelyllä pyritään siihen, että turhat äänestykset jäävät pois. Jos kokouksessa hyväksytään kannatusmenettely, tällöin vain kannatetut asiaesitykset otetaan äänestykseen.

Ennen äänestyksen aloittamista voidaan toteuttaa koeäänestys ja jos esityksen tekijä ei vaadi, että järjestetään varsinainen äänestys, voidaan äänestyksen tulos kirjata myös koeäänestyksen perustella.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yksi osakas voi käyttää vain 1/5 osa kokoukseen osallistuvista osakkeiden määrästä. Enää ei lasketa kuitenkaan yhteen valtakirjoista koostuvia osakkeita ja omien osakkeiden yhteislukumäärää, ellei yhtiöjärjestyksessä ole erikseen mainintaa, että KUKAAN ei voi äänestää enemmällä kuin 1/5 osalla kokonaisäänimäärästä.

Jos yksikin osakas vaatii suljettua lippuäänestystä, se on järjestettävä.

  1. Esitetään toimintakertomus ja tilinpäätös sekä tilintarkastuskertomus päättyneeltä tilikaudelta.

Kokouksen puheenjohtaja tai isännöitsijä esittelee kuluneen tilikauden toimintakertomuksen, tilinpäätöksen ja tilintarkastuskertomuksen kokoukselle. Tässä kohdassa käydään läpi tarkemmin vuoden aikana kertyneitä kuluja ja mahdollisia poikkeamia.

 

Jälkilaskelmasta osakas näkee helposti miten tulot ovat riittäneet eri vastikelajeittain ja kertyneen yli-/alijäämän suuruuden. Tilikauden tulosta tarkastellessa kannattaa myös kiinnittää huomiota siihen, onko yhtiöllä vahvistettuja tappioita, jos tilikaudella tehdään voittoa.

  1. Päätetään tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta sekä toimenpiteistä, joihin vahvistetun taseen mukainen voitto/tappio antaa aihetta.

Tilikauden tulos ja tase voidaan kokouksessa vahvistaa, jollei osakkailla ole erimielisyyttä asiasta. Yleensä hallitus esittää, että tilikauden voitto/tappio kirjataan omaan pääomaan, eikä osinkoa jaeta.

  1. Päätetään vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle kuluneelta.

Vastuuvapauden myöntäminen tarkoittaa sitä, että yhtiön mahdollisuuden nostaa vahingonkorvauskanne yhtiön johtoa, eli hallitusta ja isännöitsijää kohtaan. Tasatilanteessa ratkaisee puheenjohtajan ääni.

 

Kanne pitää nostaa viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jolla vastuuvapauden epäämisen aiheuttanut virhe on tapahtunut. Vastuuvapauden epääminen on kuitenkin vain esitoimenpide, kanne täytyy nostaa erikseen.

 

Esitellään hallituksen kirjallinen selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä hallituksen laatima kunnossapitotarveselvitys tuleville viidelle vuodelle.

Hallituksen tekemä kunnossapitotarveselvitys usein perustuu kiinteistön kuntotutkimukseen.

Jokaisesta korjauksesta ja sen rahoituksesta tehdään päätökset erikseen yhtiökokouksista.

Hinta-arvioita tai tarkkoja vuosia ei ole velvollisuutta ilmoittaa kunnossapitotarveselvityksessä, koska esimerkiksi hinta-arvioita on vaikea tehdä luotettavasti useamman vuoden päähän.

Yhtiökokouksessa todetaan myös merkittävimmät kunnossapito- ja muutostyöt.

  1. Päätetään talousarvion vahvistamisesta tilikaudelle 2016 ja määrätään osakkeenomistajien yhtiölle suoritettavien vastikkeiden suuruudet.

Kuluerien korotuksille täytyy olla talousarviossa perusteet. Yhtiökokouksessa voidaan myös valtuuttaa hallitus tarvittaessa perimään tai vastaavasti jättämään perimättä ylimääräisiä yhtiövastikkeita tilikauden aikana. Jos tilikauden aikana huomataan, että talousarvioon nähden vastikkeita on kerätty liikaa, voidaan jättää esimerkiksi 1 kk vastikkeet perimättä tällä päätöksellä. Tämä antaa tarvittaessa myös joustovaraa ennakoimattoman vahingon sattuessa, jotta tarvittavaa korjausta varten ei tarvitse heti mennä lainaa hakemaan.

 

 

  1. Päätetään lainanlyhennysrahaston kartuttaminen

Lainanlyhennysrahaston kartuttamisesta on tulossa vielä maaliskuun aikana tarkempi blogikirjoitus, mutta lainanlyhennysrahaston kartuttaminen tarkoittaa käytännössä sitä, voiko osakas vähentää omassa verotuksessa lainanlyhennysten osuuden ja käsitelläänkö lainanlyhennysten ja rahoitusvastikkeiden osuudet taloyhtiön kirjanpidossa tulona vai ei.

Tavallisen osakkaan arkeen rahastoinnilla ei ole vaikutusta, mutta sijoittajaosakkaille tämä päätös voi vaikuttaa merkittävästi.

  1. Hallituksen jäsenet, tilintarkastaja ja palkkiot  

Lähtökohtaisesti taloyhtiön hallituksen jäsenet ovat maallikoita ja heitä kohdellaan myös siitä lähtökohdasta. Hallitukseen lähtemistä ei kannata pelätä.

 

Useassa taloyhtiössä maksetaan hallituksen jäsenille kokousperusteista palkkiota, mutta palkkiot voivat vaihdella myös esimerkiksi kiinteästä vuosipalkkiosta kokouslounaisiin.

 

Tilitarkastajalle yleensä maksetaan laskun mukaan. Tilintarkastajaksi usein valitaan tilintarkastusyhteisö. Tällöin varatilintarkastajaa ei tarvitse valita.

 

Jos yhtiössä valitaan toiminnantarkastaja, hänen tehtävänsä on tarkastaa mm., että hallitus ja isännöitsijä ovat noudattaneet yhdenvertaisuusperiaatteita sekä asunto-osakeyhtiölakia tilikauden aikana.  

  1. Keskusteluasiat

Keskusteluasioista ei tehdä varsinaisia päätöksiä, mutta ne voivat toimia ohjenuorana hallitukselle.

 

 

Eveliina Leskinen